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    Le supplément de loyer de solidarité

    15 avril 2008

    ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE

    Défaut de paiement du prix de l’immeuble ou défaut de paiement de sa rente : la clause résolutoire est toujours applicable

    Lors d’une vente immobilière, le vendeur s’est réservé le droit d’habitation et le prix de vente de l’immeuble a été converti sous forme de rente viagère.
    Cet acte comportait deux clauses résolutoires : l’une en cas de défaut de paiement du prix et la seconde en cas de défaut de paiement de la rente.
    Les arrérages de la rente n’étant pas payés, le vendeur a alors assigné les acquéreurs afin d'obtenir la résolution de la vente et le paiement de dommages intérêts. La Cour d'appel de Lyon, le 1er mars 2007, a accueilli sa demande.

    Les acheteurs ont alors fait valoir dans leur pourvoi que le prix de vente ayant été totalement converti en rente viagère, la cour d'appel ne pouvait faire application de la clause résolutoire pour non paiement du prix et les condamner à payer l'indemnité prévue par ladite clause.
    La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel de Lyon et souligne que « dès lors que le prix a été converti en rente viagère, la rente n'est qu'une modalité de paiement du prix, et qu'en s'abstenant de payer un terme de cette rente à son échéance, l'acheteur est défaillant dans son obligation de payer le prix au moment où il est exigible ».

    Cour de cassation, assemblée plénière du 4 avril 2008, pourvoi n°07-14.523

    LE THEME DU MOIS

    Le supplément de loyer de solidarité ou surloyer

    Le surloyer bientôt réformé : abaissement des plafonds de ressources et augmentation progressive des surloyers

    Le ministère du Logement travaille à un abaissement des plafonds de ressources pour les candidats à un logement HLM ainsi qu’à un relèvement des surloyers payés par les locataires les plus aisés.
    En effet, l’objet de ce projet est de réserver ces logements sociaux aux plus défavorisés. Selon le ministère, les plafonds de ressources (dont l'évolution est indexée sur celle du Smic horaire), ont augmenté de 18% depuis 2002, aboutissant à une augmentation mécanique du nombre de personnes éligibles au parc locatif HLM, d’où cette « correction mécanique à effectuer » selon le ministère.
    Près de 43 000 ménages, soit 1% des 4,3 millions de ménages vivant en HLM, seraient concernés par cette mesure et pourraient à terme être soumis à des augmentations progressives de surloyers.

    Les conditions d’application du SLS

    L’article L.441-3 du Code de la construction et de l’habitation dispose que « les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité, en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements ».

    Un mode de calcul strictement réglementé

    Afin de calculer le montant du SLS dû par le locataire, il faut préalablement déterminer le dépassement du plafond de ressources.
    Le dépassement est déterminé au cours de l’année civile en fonction des ressources règlementaires en matière d’attribution des logements.
    Le montant du SLS est égal au produit du coefficient de dépassement du plafond de ressources par le supplément de loyer de référence et par la surface habitable.
    Chaque organisme HLM fixe librement ses propres barèmes pour calculer le montant du supplément de loyer de solidarité, à condition de respecter des limites fixées par décret.

    A défaut, c’est un barème national fixé par décret qui s’applique.
    L’article L.441-4 du CCH plafonne le SLS lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il dépasse 25% des ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer.

    La mise en recouvrement

    Le supplément de loyer de solidarité est exigible du locataire et de personne d'autre. Il est mis en recouvrement en même temps que le loyer principal.
    En raison du décalage entre la date à laquelle le montant des ressources doit être pris en compte (c'est-à-dire le 1er janvier de l'année en cours) et celle à partir de laquelle l'organisme bailleur peut procéder au calcul ou à l'ajustement, les organismes bailleurs peuvent accompagner la régularisation des montants de supplément de loyer de solidarité, de mesures destinées à accorder un étalement des paiements (en ce sens, réponse ministérielle n° 10996 : JOAN Q 1er juin 1998, p. 3055).

    Les obligations de l’organisme HLM

    1 Communication au préfet de la délibération ;
    2 Demande de renseignements. L’organisme doit demander tous les ans au locataire communication des avis d’imposition afin de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du surloyer ;
    3 Transmission d’éléments au préfet permettant l’établissement d’un rapport annuel.

    Des sanctions sont prévues

    L’organisme qui n’a pas exigé le paiement du supplément de loyer est alors passible d’une pénalité dont le montant est égal à 50% des sommes exigibles et non mises en recouvrement, conformément à l’article L441-11 du code précité.

    Les obligations du locataire

    Conformément à l’article L441-9, l'organisme HLM demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. D’autre part, à défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme HLM liquide provisoirement le supplément de loyer, ce, en appliquant le coefficient maximal de dépassement du plafond de ressources.