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    Le volet urbanisme de la loi ALUR

    28 mars 2014

    La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) a été publiée au JO du mars 204. Adoptée définitivement par le Parlement le 20 février dernier, le conseil constitutionnel avait été saisi par des députés et sénateurs, mais sur le volet « logement » uniquement. Certaines dispositions ont été déclarées non conformes à la constitution par décision du 20 mars dernier. Nous vous présentons un panel de dispositions intéressant le droit de l'urbanisme.

    Les mesures de densifications et de lutte contre l'étalement urbain

    Ø les règles de superficie minimale et le COS sont supprimés (réécriture de l'article L.123-1-5 par l'article 157)

    Ces dispositions sont d'application immédiate, les articles du PLU en la matière devront donc être écartées lors de l'instruction des demandes d'autorisations. Cependant, L'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme, dans sa nouvelle version, ne sera pas applicable aux demandes de permis et aux déclarations préalables déposées avant la publication de la loi.

    Ø Instauration, en contrepartie, d'un coefficient de biotope : ratio entre la surface favorable à la nature et la surface d'une parcelle construite ou en passe de l'être.

    Ø Limitation du pastillage qui permet de délimiter, en zone A et N, des secteurs de taille et de capacité limitées où sont autorisées les constructions sous conditions : ces pastilles devront être autorisées par le préfet après avis de la CDCEA.

    Ø Dans les communes non couvertes par un document d'urbanisme, la règle de la constructibilité limitée est renforcée : pour certaines constructions, le conseil municipal devra justifier qu'elles présentent un intérêt pour la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population. L'avis conforme de la CDCEA sera requis si la construction a pour effet de réduire une surface agricole.

    Ø Mobilisation des terrains issus de lotissements :

    A compter de l'entrée en vigueur de la loi, tous les règlements de lotissement de plus de 10 ans, leurs cahiers des charges approuvés ou les dispositions réglementaires des cahiers des charges non approuvés cessent de s'appliquer s'ils sont couvert par un PLU ou équivalent, même si les colotis avaient demandé leur maintien.

    Les clauses non réglementaires des cahiers des charges, quand elles ont pour objet d'interdire ou restreindre le droit de construire, cessent de produire leurs effets dans le délai de 5 ans à compter de la promulgation de la loi ALUR, à moins que ce document n'ait été, dans ce délai, publié au bureau des hypothèques.

    Les règles de majorité pour modifier les documents d'un lotissement prévues au L.442-10 (2/3-3/4) sont réduites à la ½ des propriétaires détenant ensemble les 2/3 de la superficie et vice versa.

    Transformation des POS en PLU et prolongation du délai de grenellisation

    Ø Les POS qui n'auront pas été transformés en PLU avant le 31 décembre 2015 seront caducs : pas de remise en vigueur document antérieur, mais application du RNU.

    SAUF si une procédure de modification POS/PLU est engagée avant le 31/12/2015, sous réserve qu'elle soit achevée au plus tard 3 ans après date publication loi ALUR.

    En cas de caducité du POS, l'avis conforme du préfet sera nécessaire avant la délivrance d'un permis ou d'une décision de non opposition à DP.

    Ø Les PLU doivent se mettre en conformité avec la loi Grenelle avant le 1er janvier 2017 (au lieu de 2016)

    Transfert de la compétence PLU et conséquences des évolutions de périmètres

    Ø La compétence PLU figure désormais au sein de la compétence aménagement de l'espace des communautés de communes et d'agglomération (modification des articles L5214-16 et L.5216-5 du CGCT).

    Les modalités de transfert automatique de la compétence PLU à ces communautés sont fixées à l'article 136 de la loi ALUR. Nous reviendrons sur ces dernières à l'occasion d'un blog dédié à cette question.

    Ø La loi précise les conséquences des fusions ou des évolutions du périmètre d'un EPCI compétent en matière de PLU sur les procédures d'urbanisme en cours.

    Droit de préemption

    Ø Le transfert de la compétence PLU aux EPCI à fiscalité propre entraine leur compétence de plein droit en matière DPU.

    Ø Dans les DOM, possibilité de déléguer le DPU à un organisme HLM, mais uniquement à l'occasion de la vente d'un bien nécessaire à la réalisation de leurs missions.

    Ø L'inapplicabilité du DPU aux immeubles bâtis depuis moins de 10 ans passe à 4 ans.

    Ø Précision sur le contenu de la DIA : le titulaire du DPU peut demander des documents complémentaires, ou demander à visiter le bien. Cette demande suspend le délai de 2 mois pour préempter.

    Ø Le bien préempté peut être utilisé ou aliéné pour un objet prévu au L.210-1 mais qui peut être différent de celui mentionné dans la décision (prise en compte de la jurisprudence en la matière)

    Compétences en matière de délivrance des autorisations d'urbanisme

    Ø Dans les communes couvertes par une carte communale, le maire sera compétent de plein droit au nom de commune à compter du 1er janvier 2017. Jusqu'à cette date, il ne l'est que si le conseil municipal a délibéré en ce sens.

    Ø Les communes de moins de 10 000 habitants ne pourront plus, à compter du 1er juillet 2015 bénéficier des services gratuits de l'Etat pour l'instruction des autorisations, dès lors qu'elles font partie d'un EPCI de plus de 10 000 habitants (au lieu de 20 000 aujourd'hui).

    Ø La possibilité d'obtenir les plans intérieurs du projet est rétablie, mais uniquement pour les logements collectifs et à la demande du maire.

    Ø Enfin, et cela mettra fin à des situations parfois très problématiques, il est désormais possible de retirer, si elle est illégale, une décision de non opposition à déclaration préalable. Au même titre que les permis, ce retrait doit néanmoins s'opérer dans un délai de 3 mois suivant la décision.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Dabon, Marina Jouvenot

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