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    L'obligation pour les bailleurs sociaux de moins de 12000 logements de se regrouper

    13 mars 2020

    L'un des dispositifs majeurs de la loi ELAN porte sur la restructuration du secteur social en prévoyant le regroupement obligatoire " des petits organismes " de logement locatif social (c'est-à-dire ceux possédant moins de 12000 logements) avant le 1er janvier 2021 afin de mutualiser leurs ressources, les risques d'exploitation et de diminuer leurs coûts.

    Les bailleurs sociaux concernés par l'obligation de regroupement

    Les organismes de logement social concernés par l'obligation de regroupement sont les organismes d'habitations à loyer modéré (organismes HLM), c'est-à-dire les offices publics de l'habitat, les entreprises sociales de l'habitat, les coopératives et les fondations d'habitations à loyer modéré. Il s'agit également des sociétés d'économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.

    Ces organismes ont jusqu'au 1er janvier 2021 pour atteindre le seuil des 12000 logements ou se regrouper. Ce principe comme tout principe comporte des exceptions.

    En sont dispensés :

    • les organismes de logement social dont l'activité principale au cours des trois dernières années est une activité d'accession sociale à la propriété et qui n'ont pas construit ou acquis plus de 600 logements locatifs sociaux au cours des six dernières années;

    • les organismes de logement social ayant leur siège dans un département dans lequel aucun groupe, ni aucun autre organisme HLM ou Sem agréée n'appartenant pas à un groupe, n'a son siège;

    • les Sem agréées dont le chiffre d'affaires moyen sur trois ans de l'ensemble de leurs activités, y compris celles ne relevant pas de leur agrément, est supérieur à 40M€;

    • les organismes de logement social dont le siège social est en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et en Corse.

    Il convient de préciser que pour les OPH, un délai supplémentaire de deux ans leur a été accordé, car ils se trouvent simultanément soumis à une obligation de fusion. Ainsi, si les OPH de moins de 12000 logements rattachés à une même collectivité décident de fusionner dès le 1er janvier 2021, l'obligation de regroupement est reportée au 1er janvier 2023. Inversement, ces mêmes OPH peuvent reporter leur obligation de fusion au 1er janvier 2023 s'ils sont regroupés dans un groupe d'organismes de logement social dès le 1 er janvier 2021.

    Sous quelles formes peut s'opérer ce regroupement ?

    Les différentes possibilités de regroupement pour les bailleurs sociaux

    Ce regroupement peut prendre la forme :

    • soit d'un groupe (au sens traditionnel du Code de commerce) c'est-à-dire un groupe dit capitalistique, comportant majoritairement des organismes de logement social, étant précisé que l'un d'entre eux ou une autre société contrôle directement ou indirectement les autres. Ce groupement dit " groupement vertical " se prépare et les parties doivent dans un premier temps en formaliser les termes par des lettres d'intention ou des protocoles d'accord;

    • soit d'un ensemble constitué d'une société anonyme de coordination (créée par la loi ELAN) qui regroupe des organismes HLM et/ou des SEM. Ces sociétés doivent respecter des clauses-types fixées par le décret n°2019-911 du 29 août 2019. Ce groupement dit " groupement horizontal " ne constitue pas une fusion mais une formule de regroupement non capitalistique d'organismes HLM, publics ou privés.

    Un organisme ne respectant pas cette obligation de regroupement s'expose à des sanctions.

    Les sanctions

    Le ministre chargé du logement peut mettre en demeure l'organisme ne respectant pas cette obligation, de céder tout ou partie de son patrimoine ou tout ou partie de son capital à un ou plusieurs organismes d'habitations à loyer modéré ou sociétés d'économie mixte agréées ou de souscrire au moins une part sociale d'une société de coordination. Dans ce cas, le ministre peut également, après avis de la commission mettre en demeure, soit un organisme d'habitations à loyer modéré ou une société d'économie mixte d'acquérir tout ou partie des logements ou tout ou partie du capital d'un organisme qui ne respecte pas l'obligation prévue, soit une société de coordination et ses actionnaires de permettre à cet organisme de souscrire au moins une part sociale de la société de coordination.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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