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    Loi ALUR : le nouveau bail d'habitation

    05 mars 2014

    Le projet de loi " ALUR " définitivement adopté par le Sénat le 20 février 2014 mais non encore publié, consacre une vingtaine d'articles, sur les 177 qu'il contient, à la modification de la loi du 6 juillet 1989. Le régime des baux d'habitation est remanié en profondeur.

    Les principales dispositions du nouveau bail d'habitation

    La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est modifiée substantiellement.

    - Un contrat de location type est créé.

    - Le contrat doit indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de dix huit mois avant la signature du bail, et, dans les zones où ils s'appliquent, le loyer de référence et le loyer de référence majoré.

    - Lorsque la surface habitable est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

    - Au dossier de diagnostic technique à annexer au contrat se voit ajouter la copie de l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, et l'état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz.

    - Les honoraires des mandataires, pour la rédaction du bail ou de l'état des lieux sont partagés par moitié entre le bailleur et le preneur, et ne peuvent excéder un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie règlementaire.

    - À défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

    - La prescription des actions dérivant du contrat de bail passe de cinq à trois ans.

    - L'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date prévue pour la révision.

    Par ailleurs, selon le nouvel article 17-1, à défaut de manifester sa volonté d'indexer le loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

    S'il manifeste sa volonté dans le délai d'un an, la révision prend effet à compter de sa demande.

    - Au III de l'article 15, l'âge du bailleur est porté à soixante cinq ans, celui du locataire est abaissé à ce même chiffre, et les ressources doivent être inférieures au plafond en vigueur pour l'attribution des logements conventionnés.

    - Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai d'un mois à compter de la remise des clés; le bailleur peut toutefois, dans les immeubles collectifs, conserver une provision de 20% du montant du dépôt jusqu'à l'arrêté annuel des comptes. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel, par mois de retard.

    Encadrement des loyers dans les zones " tendues "

    Un observatoire local des loyers est créé et les loyers sont encadrés dans les zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre de l'offre et la demande de logements et des difficultés sérieuses d'accès au logement, caractérisés par le niveau élevé des loyers et des prix d'acquisition des logements anciens.

    Dans ces zones, un arrêté fixe chaque année un loyer de référence, un loyer de référence majoré (supérieur au maximum de 20 % au loyer de référence) et un loyer de référence minoré (inférieur au maximum de 30% au loyer de référence). La liste des communes concernées est fixée par décret.

    Un complément de loyer exceptionnel peut être appliqué pour des logements exceptionnels en termes de confort ou localisation.

    Le locataire, en cas de non respect du loyer de référence majoré, peut engager une action en diminution de loyer. La même action peut être engagée au moment du renouvellement du bail.

    Le loyer des nouvelles locations est fixé librement dans les autres zones.

    Autres dispositions : colocation, droit au bail, détecteurs de fumée, location meublée...

    - Un nouvel article 8-1 régit la colocation dans la loi du 6 juillet 1989.

    - Le délai de quarante jours prévu à l'article 1724 du Code civil est ramené à vingt et un jours.

    - Le bénéfice de l'article 1751 du Code civil est étendu aux partenaires pacsés.

    - L'obligation d'installer des détecteurs de fumée dans les locaux d'habitation pèse sur le bailleur.

    - Les articles 11-1 de la loi précitée et le premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n°75-1351 du 31 décembre 1975 sont modifiés et visent dorénavant la vente par lots de plus de cinq logements, au lieu de dix.

    - Un titre 1er bis est créé dans la loi du 6 juillet 1989, et consacré à la location d'un logement meublé qui constitue la résidence principale du locataire; ces locations sont désormais soumises à certaines dispositions de la loi.

    - La garantie universelle des loyers est régie par le nouvel article 24-2 de la loi précitée.

    Le Conseil Constitutionnel est saisi

    Le conseil constitutionnel a été saisi le 24 février d'un recours contre le projet de loi.

    Les articles concernés sont les suivants :

    - L'article 1er qui créé une rupture d'égalité entre propriétaire et locataire (à propos de la rémunération des intermédiaires) et porte atteinte à la liberté contractuelle (à propos de l'établissement d'un contrat type).

    - L'article 3 qui contrevient au principe constitutionnel du droit de propriété.

    -L'article 5 qui porte une atteinte excessive au droit de propriété et constitue une rupture d'égalité entre les parties.

    - L'article 6 qui instaure un mécanisme général et obligatoire d'encadrement des loyers dans les zones tendues.

    - L'article 6 ter sur la location de meublé de courte durée et la mise en place d'un régime d'autorisation temporaire pour ce type de location, qui fait peser sur les propriétaires une contrainte excessive et disproportionnée.

    - L'article 23 sur la garantie universelle des loyers (GUL) dont l'examen a souffert d'une absence de clarté et de sincérité lors des débats.

    Le Conseil Constitutionnel doit statuer dans le délai d'un mois.

    Cette lettre est réalisée par : Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Carol Knight, Marie Laure Champonnois