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    Loi carrez et baux commerciaux

    15 janvier 2008

     

    ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE

    LOI CARREZ : LA CAVE AMENAGEE DOIT ETRE COMPRISE DANS LA SUPERFICIE DU LOT PRIVATIF VENDU

    Le copropriétaire d’un lot décrit dans le règlement de copropriété comme constitué d’un appartement en rez de chaussée, premier étage et caves en sous-sol, effectue des travaux, muni des autorisations nécessaires, et transforme les locaux du sous sol en une pièce de 19,43 m² et une cave, sans faire modifier le règlement de copropriété. Il vend ensuite son lot de copropriété, en incluant dans la superficie de 132,02 m², la pièce ainsi créée.
    L’acte de vente désigne le lot tel qu’il figure, non modifié, au règlement, et décrit le nouvel aménagement du sous-sol suite aux travaux effectués.
    Après la vente, les acquéreurs font procéder à un mesurage ramenant la superficie à 113,11 m² après déduction de la pièce en sous-sol, et assignent leur vendeur en réduction du prix, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 : ils font valoir que ce texte exclut expressément les caves de la superficie à mesurer, et que seul le règlement de copropriété détermine l’affectation et la nature d’un local privatif.
    La cour d’appel de Paris les déboute, estimant au contraire que, pour déterminer la nature juridique de la cave litigieuse, il convenait de se rapporter à la destination physique des lieux et qu’il importait peu que cette nouvelle destination ne soit pas celle qui figurait au règlement de copropriété (CA Paris, 6 juillet 2006).
    La cour de cassation approuve cette décision : ayant relevé les mentions de l’acte notarié selon lesquelles le lot vendu était, par suite de travaux de transformation autorisés, constitué pour le sous-sol d’une grande pièce distincte de la cave attenante qui la jouxtait, « la cour d’appel, qui a constaté que cette pièce faisait partie intégrante de la superficie de la partie privative du lot litigieux, en a exactement déduit qu’elle devait être prise en compte pour le calcul de cette superficie. »

    Cour de cassation, 3ème chambre civile, 5 décembre 2007, pourvoi n° 06-19550

    LE THEME DU MOIS

    LE BAIL DEROGATOIRE AU STATUT DES BAUX COMMERCIAUX OU BAIL PRECAIRE

    Le statut des baux commerciaux impose une durée minimale de location de 9 ans au bail d’un local consenti à l’exploitant d’un fonds commercial, industriel ou artisanal, pour l’exploitation de ce fonds. Le texte, l’article L 145-4 du code de commerce, est d’ordre public : il n’est pas possible de prévoir contractuellement une durée inférieure.
    Il existe toutefois une exception à ce principe, celle prévue à l’article L 145-5 du même code : ce texte permet en effet aux parties « ... lors de l’entrée dans les lieux du preneur » de « déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que le bail soit conclu pour une durée au plus égale à deux ans ».
    Ce bail, souvent qualifié dans le langage courant, de « précaire », ne l’est en rien puisqu’au contraire il est conclu pour une durée déterminée, qui ne doit pas dépasser deux ans : il ne doit donc pas être confondu avec la convention d’occupation précaire, caractérisée, « quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par d’autres causes que la seule volonté des parties » (Cour de cassation, 3e civ. 19 novembre 2003).
    Il s’agit d’un bail de courte durée, régi non par les dispositions du code de commerce, mais par celles du code civil : le preneur n’a pas droit au renouvellement de son bail.

    Conditions de validité

    Il doit s’agir d’un premier bail, comme l’indiquent les termes « lors de l’entrée dans les lieux du preneur ». D’autre part, la jurisprudence estime que la seule stipulation d’une durée de deux ans est insuffisante pour qualifier le bail de dérogatoire : l’article L 145-5 offrant une simple possibilité aux parties, il est nécessaire que leur volonté soit exprimée, ne serait-ce que par référence au texte (Cass. 3e civ. 2 février 2005). Le contrat devra donc être écrit.
    La durée du bail ne doit pas dépasser deux ans, c'est-à-dire qu’un bail prenant effet au 1er janvier 2008 doit se terminer au plus tard le 31 décembre 2009 (et non le 1er janvier 2010).
    Une faculté de résiliation anticipée peut être accordée au locataire : en effet, pour le reste, le contrat est soumis au droit commun du louage (articles 1713 et suivants du code civil), et les parties disposent d’une grande liberté pour convenir de leurs obligations respectives.

    Fin du bail

    Le bail à durée déterminée cesse, selon les termes de l’article 1737 du code civil, « de plein droit à l’expiration du terme fixé, sans qu’il soit nécessaire de donner congé ».
    Toutefois, la prudence impose de rappeler au preneur qu’il devra avoir quitté les lieux à la date prévue, par courrier recommandé ou acte d’huissier, pour éviter toute prétention à une reconduction tacite : en effet, en cas de maintien du preneur dans les lieux, sans protestation du bailleur, c’est, aux termes de l’article L 145-5, un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, qui s’imposera aux parties.
    La cour de cassation est stricte sur ce point. Elle a ainsi considéré qu’un nouveau bail, de neuf ans, s’était formé à l’expiration d’un bail dérogatoire se terminant le 31 mai, au motif que le bailleur n’avait manifesté son intention de reprendre les lieux que ...le 2 juin (Cass.3e civ. 2 juin 2004).
    Les clauses de ce nouveau bail seront celles, non contraires au statut, du bail précédent, mais à défaut d’accord, les parties disposent d’un délai de deux ans pour faire fixer le montant du loyer à la valeur locative (Cass. 3e civ.14 décembre 2005).
    Le bailleur qui a rappelé avant le terme à son locataire qu’il devait partir ne devra pas non plus attendre pour le faire expulser s’il se maintient dans les lieux.

    Conditions d’un nouveau bail dérogatoire

    La lettre du texte interdit aussi bien le renouvellement exprès que la conclusion entre les mêmes parties, d’un nouveau bail dérogatoire pour le même local.
    La jurisprudence admet pourtant la validité de plusieurs baux dérogatoires successifs, par application de la théorie de la renonciation à un droit acquis : la cour de cassation considère, en effet, qu’il est possible de renoncer à un droit que l’on tient d’un ordre public de simple protection, dès lors que ce droit est né et acquis.
    C’est à l’expiration du bail que le droit du locataire (ou du bailleur) de revendiquer le statut des baux commerciaux naît, et est acquis au cas de maintien dans les lieux. Les parties pourraient dès lors renoncer à ce droit, et conclure un second bail dérogatoire (puis un troisième, etc.), à condition que ce soit après l’expiration du précédent, et que la renonciation soit clairement exprimée dans l’acte (Cass. 3e civ. 19 novembre 2003 ; Cass. 3e civ. 25 février 2004).
    Le bail dérogatoire offre bien des avantages, mais il est à manier avec précaution, étant également source d’un important contentieux...


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