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    Loyer du bail commercial : attention au déplafonnement

    01 October 2009

    Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement. Ce dernier fait référence, au choix des parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux.

    Une protection issue du statut des baux commerciaux

    Un mécanisme simple, issu de l'article L145-34 du Code de commerce : le loyer initial, est affecté d'un coefficient multiplicateur qui donne le nouveau loyer, il est fixé soit au maximum du montant qui résulte du calcul indiciel, soit, si la somme est moins élevée, à la valeur locative.

    Si celle-ci est supérieure, le loyer est alors plafonné.

    Tempérament : les facteurs locaux de commercialité

    Mais si la preuve est rapportée d'une modification des facteurs locaux de commercialité, entraînant une variation de plus de 10 % de la valeur locative, il y a déplafonnement.

    Le juge apprécie souverainement ces éléments qui doivent être objectifs et en relation avec l'activité du locataire. C'est l'hypothèse de la réhabilitation du centre ville ou la construction d'une ligne de tramways.

    De même, les baux fixés initialement à 9 ans, mais qui se poursuivent par tacite prorogation plus de 12 ans, sont exclus du plafonnement.

    Des locataires et des bailleurs qui doivent rester attentifs

    Aussi, locataires et bailleurs doivent être attentifs à ce phénomène, les premiers pour ne pas perdre leur droit au plafonnement, les seconds pour savoir patienter avec un loyer plafonné jusqu'à l'écoulement du délai prévu.

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    Cette lettre est réalisée par : Christine Olivier Caillat, Matthieu Arias, Sydney Azoulay, Jean Pierre Goncalves