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    Majoration des droits à construire de 30%: pas de caractère automatique... ou presque

    27 March 2012

    Cette lettre est réalisée par : Vincent Lesconnec, Marina Bernardini, Aurélie Dabon

    La loi instituant une majoration de 30% des droits à construire, mesure annoncée par le Président de la République lors d'une intervention télévisée du 29 janvier dernier, a enfin été publiée au JO du 21 mars, après avoir été adoptée le 7 mars (1).

    Le calendrier annoncé a donc été tenu, malgré l'opposition du Sénat dénonçant une mesure faite dans la précipitation, dont les retombées positives sont surestimées, voire contre-productives, et un texte source d'insécurité juridique (2).

    Le principe et ses limites

    Les droits à construire résultant des règles de gabarit, de hauteur, d'emprise au sol ou de coefficient d'occupation des sols fixées par le plan local d'urbanisme, le plan d'occupation des sols ou le plan d'aménagement de zone sont majorés de 30 % pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation (nouvel article L.123-1-11-1 du code de l'urbanisme).

    Dans le même temps, l'article L.123-1-11 qui prévoyait déjà la possibilité, dans des secteurs situés dans les zones urbaines, d'autoriser par délibération le dépassement de ces mêmes régles pour permettre l'agrandissement ou la construction de bâtiments à usage d'habitation est modifié: le dépassement qui ne pouvait être supérieur à 20% est désormais autorisé jusqu'à 30%.

    Cependant, la rédaction du texte procède d'une tentative de conciliation entre une mesure qui se voudrait d'application automatique et le respect nécessaire du principe de libre-administration des collectivités territoriales et des préoccupations environnementales.

    A sa lecture, il s'avère que contrairement à ce qui a été annoncé, le dispositif semble difficilement à appliquer automatiquement, quand bien même les collectivités compétentes ne s'y opposeraient pas.

    Les cas où la majoration ne pourra jamais s'appliquer

    - La majoration ne peut pas s'appliquer lorsque l'organe délibérant a délibéré pour majorer les droits à construire sur la base de l'article L.123-1-11 du code de l'urbanisme précité, avant la promulgation de la loi.

    - La majoration ne s'applique pas dans les zones A, B et C des plans d'exposition au bruit, ni dans les secteurs sauvegardés.
    Elle ne peut par ailleurs avoir pour effet de modifier une règle édictée par une servitude d'utilité publique affectant l'utilisation du sol, ni déroger à la loi Montagne ou la loi Littoral.

    Une entrée en vigueur conditionnée par une procédure de consultation préalable

    Pour que la mesure s'applique, l'autorité compétente en matière de PLU (commune ou EPCI) doit consulter le public dans les conditions suivantes:

    - dans les 6 mois à compter de la promulgation de la loi, l'autorité compétente met à la disposition du public une note d'information afin qu'il puisse présenter ses observations;

    - les modalités précises de cette consultation sont fixées par l'organe délibérant et portées à la connaissance du public au moins 8 jours avant le début de la consultation. Il peut s'agir d'une mise en ligne de la note d'information ou d'une présentation en réunion publique;

    - le public dispose d'un délai d'un mois pour présenter ses observations;

    - à l'issue de cette consultation, une synthèse des observations du public est présentée à l'organe délibérant par le maire ou le président de l'EPCI, et tenue à la disposition du public.

    Une application automatique au bout de 9 mois en cas d'inertie ?

    Même pas sûr...
    La loi prévoit, dans la même phrase, que la majoration est applicable huit jours aprés la date de la séance au cours de laquelle cette synthèse a été présentée à l'organe délibérant compétent et au plus tard dans un délai de neuf mois suivant la promulgation de la loi.

    Est-ce que cela signifie que, si l'autorité compétente n'a pas engagé de consultation, ou trop tardivement, la mesure s'appliquerait automatiquement 9 mois après la promulgation de la loi ? En ce cas pourquoi le texte écarte cette application "automatique" dans le cas où l'organe délibérant, à l'issue de la présentation de la synthèse, décide de s'y opposer sur tout ou partie du territoire, ou d'adopter à la place la majoration "habitation" de l'article L.123-1-11 ? Cela semble vouloir dire que sans procédure de consultation, la mise en oeuvre n'est pas possible....

    Sans vouloir pousser trop loin l'analyse grammaticale du texte, il n'en reste pas moins que des incertitudes plannent sur cette mesure, que le juge administratif aura peut-être l'occasion de corriger.

    Pour finir, même si la majoration venait à s'appliquer sur un territoire, volontairement ou non, l'organe délibérant pourra à tout moment y mettre fin par délibération.

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    (1) Loi n° 2012-376 du 20 mars 2012, modifiant l'article L.123-1-11 du code de l'urbanisme et insérant à sa suite un article L.123-1-11-1.
    (2) Voir le rapport Thierry Repentin du 28 février fait au nom de la commission de l'économie du Sénat.