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    Notaires : faut-il purger le droit de préemption du fermier en cas d'échange d'une parcelle rurale louée par bail rural soumis au statut du fermage ?

    25 September 2020

    Le législateur a institué un droit de préemption au profit du fermier titulaire d'un bail rural soumis au statut du fermage, s'appliquant sous certaines conditions lorsque le bien objet du bail est aliéné à titre onéreux. La question de l'application de ce droit de préemption en cas d'échange de la parcelle louée peut se poser en pratique.

    Le principe posé par le législateur

    Pa principe, le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide de l'aliéner à titre onéreux ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place.

    L'échange est juridiquement considéré comme une aliénation à titre onéreux. Toutefois, l'article L. 412-3 du Code rural et de la pêche maritime dispose que " le droit de préemption n'existe pas lorsqu'il s'agit d'échange, même avec soulte, de parcelles de terre de l'exploitation contre d'autres parcelles ou biens ruraux en vue d'opérations assimilables à des opérations d'aménagement foncier agricole et forestier ou rentrant dans le cadre de telles opérations, à condition que les parcelles ou biens nouvellement acquis rentrent dans l'exploitation à la place des parcelles ou biens distraits ".

    Cela semble signifier que le droit de préemption du fermier est exclu, en cas d'échange, uniquement lorsque l'échange a lieu contre d'autres parcelles ou biens ruraux rentrant dans l'exploitation, et uniquement dans le cadre d'opérations d'aménagement foncier.

    La jurisprudence extensive en la matière

    Bien que le législateur ait soumis l'exemption du droit de préemption du fermier en cas d'échange à des conditions très restrictives, la jurisprudence ne tient pas compte des conditions posées par le texte. La jurisprudence estime en effet depuis des décennies que, quelle que soit la nature du bien échangé, le droit de préemption du preneur ne s'applique pas, car il n'est pas en mesure de donner au bailleur la contrepartie attendue de l'échange (Cass. ch. réunies, 3 juill. 1957). Il a ainsi pu être jugé que le droit de préemption du fermier ne s'applique pas lorsque le bien reçu en échange par le bailleur est une maison d'habitation (Cass. 3e civ., 7 janv. 1972).

    De même, la condition tenant au fait que l'échange doit être réalisé en vue d'opérations assimilables à des opérations d'aménagement foncier agricole et forestier ou rentrant dans le cadre de telles opérations n'est pas retenue par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 19 oct. 1976).

    Par conséquent, tout acte d'échange d'une parcelle rurale n'est pas soumis au droit de préemption du fermier, sous réserve du cas où les contractants ont voulu faire échec aux droits du preneur : tel est le cas lorsque celui qui aliène le bien loué perçoit une soulte très importante, d'une valeur supérieure à celle de l'immeuble reçu, l'acte qualifié d'échange avec soulte constituant alors en réalité une vente (Cass. 3e civ., 26 juin 1973).

    Cette lettre est réalisée par : Julia Fonseca
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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