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    Notaires : La cession de l'usufruit d'un bien ayant antérieurement fait l'objet d'une donation en nue-propriété

    08 January 2021

    Pour des raisons notamment d'optimisation fiscale, il est fréquent que les donations soient réalisées en nue-propriété seulement, c'est-à-dire avec réserve d'usufruit au profit du donateur. Le donataire devient alors simple nu-propriétaire tandis que le donateur conserve l'usage et la jouissance du bien donné. Ce n'est qu'au décès du donateur que le donataire deviendra plein propriétaire, par extinction de l'usufruit. Toutefois, il peut arriver que le donateur s'étant réservé l'usufruit souhaite ensuite en disposer avant son décès.

    La libre disposition de l'usufruit par l'usufruitier

    Lorsqu'un bien est démembré, et peu importe l'origine du démembrement, chacun conserve la libre disposition de son droit : le nu-propriétaire peut librement disposer de sa nue-propriété et l'usufruitier peut librement disposer de son usufruit. Cela signifie que l'un n'a pas à recueillir l'accord de l'autre pour cela et qu'en aucun cas cela peut porter atteinte aux droits de l'autre.

    Ainsi, lorsque le nu-propriétaire cède sa nue-propriété, l'usufruitier, lui, conserve son usufruit. L'usufruit s'éteindra toujours au décès de l'usufruitier, mais la pleine propriété sera reconstituée entre les mains du nu-propriétaire cessionnaire. La valorisation de cette nue-propriété, lors de la cession, se fait toujours en fonction de l'âge de l'usufruitier. Lorsque c'est l'usufruitier qui cède son usufruit, le raisonnement juridique est un peu plus complexe et les conséquences sont nombreuses.

    Les conséquences de la cession de l'usufruit par l'usufruitier

    Il se peut que l'usufruitier cède son usufruit directement au nu-propriétaire. Dans ce cas, cela emporte extinction de l'usufruit par réunion entre les mêmes mains de l'usufruit et de la nue-propriété. Le nu-propriétaire devient alors plein-propriétaire. Lors de la cession, l'usufruit est toujours valorisé en fonction de l'âge de l'usufruitier.

    La situation est plus complexe lorsque l'usufruitier cède son droit à un tiers. Dans ce cas, le nu-propriétaire reste nu-propriétaire, mais un tiers va devenir usufruitier. Or, étant donné que l'usufruit est un droit viager, qui s'éteint donc par le décès de son titulaire, et qui est également valorisé en fonction de l'âge de son titulaire, sa cession à un tiers pose une difficulté de taille. En effet, si l'on admet que l'usufruit est désormais sur la tête d'un tiers, il faudrait alors le valoriser de nouveau, ce qui peut porter atteinte aux droits du nu-propriétaire puisque le changement de valeur de l'usufruit entraîne de facto un changement de valeur de la nue-propriété.

    En réalité, lorsque l'usufruit a été préconstitué, en l'occurrence sur la tête du donateur, il peut changer de titulaire mais ne peut pas changer de " tête ". Cela signifie que l'usufruit sera toujours valorisé en fonction de l'âge du donateur et s'éteindra avec lui : le nouvel usufruitier bénéficiera de l'usufruit, c'est-à-dire qu'il pourra user du bien et en percevoir les fruits, mais son droit ne sera pas valorisé en fonction de son âge mais de celui du cédant, préalablement donateur, et s'éteindra non pas à son décès mais à celui du cédant.

    Cette lettre est réalisée par : Julia Fonseca
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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