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    PAS : acquisition d'un bien locatif en 2018

    13 décembre 2018

    L'assiette de l'acompte des revenus fonciers perçus en 2019 lors de l'entrée en vigueur du prélèvement à la source sera constituée par les revenus ayant été déclarés en 2017. Comment déterminer cette même assiette dans l'hypothèse où le bien génère pour la première fois des revenus fonciers en 2018 ? Par ailleurs, dans l'hypothèse où ce bien est éligible au dispositif Pinel, comment imputer cette réduction lors de " l'année blanche " 2018 ? Réponses.

    Première année de loyer et détermination de l'acompte en 2019

    Rappelons le principe applicable lors de l'entrée en vigueur du prélèvement à la source : l'assiette de l'acompte des revenus fonciers perçus en 2018 sera constituée par les revenus ayant été imposés précédemment.

    En pratique, cet acompte sera donc calculé sur la base des dernières informations disponibles, c'est-à-dire les informations de l'année N − 2 pour l'acompte prélevé entre janvier et août de l'année N et de l'année N - 1 pour le reste de l'année N.

    Difficile alors pour l'administration de calculer un taux de prélèvement à la source lorsque le contribuable n'a pas encore déclaré de revenus fonciers sur un bien immobilier, et donc établir un échéancier d'acompte. Dans cette situation aucun acompte ne sera donc pratiqué en 2019.

    L'article 204 K du CGI (dans sa version à venir à compter du 1er janvier 2019) offre néanmoins la possibilité pour un contribuable commençant à percevoir un revenu foncier de déclarer, de façon spontanée, un montant d'acompte au titre de l'année de début d'activité, et d'en acquitter le montant. Verser des acomptes en 2019 permet de réduire le montant d'impôt sur le revenu à acquitter lors de la liquidation du solde en septembre 2020.

    Pour la mise en œuvre de l'acompte spontané, le contribuable détermine librement le montant qu'il souhaite acquitter auprès de l'administration. Il dispose pour ce faire, d'un simulateur disponible sur le site www.impots.gouv.fr.

     

    Le montant d'acompte ainsi déterminé est versé mensuellement au plus tard le 15 de chaque mois de l'année ou, sur option, trimestriellement au plus tard les 15 février, 15 mai, 15 août et 15 novembre.

     

    En pratique, le contribuable formule son choix en déclarant sur son espace personnel, accessible sur le site www.impots.gouv.fr, l'estimation du revenu qu'il attend entre la date de début de perception de ce revenu et le 31 décembre de la même année ainsi que le nombre de mois séparant ces deux dates..

    Précision utile : ce dispositif constitue une option à laquelle le contribuable peut recourir, et non une obligation.

    Première année de réduction et imputation en 2018 année blanche

    En principe, compte tenu de l'application du CIMR sur les revenus ordinaires, une personne ne disposant pas de revenus exceptionnels, ne devrait pas avoir d'impôt à payer en 2018.

    Comment s'impute alors une réduction d'impôt liée à l'achat d'un immeuble neuf locatif Pinel ?

    Dans le texte il est précisé que le CIMR s'impute sur l'impôt sur le revenu dû au titre de l'année 2018, après imputation de toutes les réductions d'impôt, de tous les crédits d'impôt et de tous les prélèvements ou retenues non libératoires. L'excédent éventuel est restitué. (H de l'article).

    Ainsi sur l'impôt de 2018, déterminé en 2019, la réduction d'impôt sera imputée en priorité sur l'impôt dû. Il y aura ainsi un excédent de CIMR. Comme son nom l'indique le CIMR est un crédit d'impôt. Lorsque son montant est supérieur à l'impôt dû, le crédit d'impôt excédentaire est restitué au contribuable. Au cas présent, ce mécanisme permettra donc de bénéficier intégralement de la réduction d'impôt sur le revenu Pinel de la même façon que sur une année ordinaire.

    Par ailleurs, et afin de prendre en compte les effets de trésorerie infra-annuels pouvant résulter de la mise en œuvre du prélèvement à la source par rapport au mode de recouvrement actuel de l'impôt sur le revenu, le Projet de Loi de Finances pour 2019 prévoit d'intégrer dans le calcul de l'avance prévue à l'article 1665 bis du CGI, la réduction Pinel.

    En pratique, cette avance, versée pour la première fois dès le mois de janvier 2019, permettra aux contribuables concernés de percevoir, dès le début de l'année, un versement correspondant à 60% des avantages fiscaux dont ils ont bénéficié l'année précédente (2018) au titre des revenus de l'année 2017.

    Notons que cette avance ne s'applique pas au contribuable qui déclarerait pour la première fois en 2018 une réduction Pinel dans la mesure où il n'y a pas de référentiel en 2017. Le bénéfice de l'avantage procuré par l'investissement locatif neuf Pinel mis en place en 2018 aura des effets lors du calcul du solde de l'impôt sur les revenus 2018 en septembre 2019.

    Cette lettre est réalisée par : Christine Olivier-caillat, Robert Giovannelli, Pascale Vincent

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