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    Quels sont les différents droits de jouissance des parties communes en copropriété ?

    11 octobre 2018

    Lorsque vous être propriétaire d'un lot de copropriété, vous détenez à ce titre des parts des parties communes. Quels sont vos droits relatifs à celles-ci ?

    Un droit de jouissance limité des copropriétaires

    Par principe, chaque copropriétaire peut utiliser les parties communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.

    Par exemple, chacun peut passer dans les couloirs communs, mais pas entreposer des objets, ou encombrer avec un vélo par exemple.

    Le cas des parties communes spéciales

    Le règlement de copropriété, ou une assemblée générale, peut valablement limiter les droits des copropriétaires sur certaines parties communes.

    En créant une partie commune spéciale, on peut valablement restreindre l'usage de la partie commune. Dans ce cas, seul certains copropriétaires peuvent en bénéficier.

    C'est fréquemment le cas de copropriété comprenant plusieurs immeubles. Chaque bâtiment comporte des parties communes (gros œuvre, couloirs etc…) qui seront des parties communes dont la jouissance sera réservée uniquement aux copropriétaires de lots inclus dans cet immeuble.

    Les parties communes à jouissance privative

    Il peut aussi être décidé dans le règlement de copropriété, ou en assemblée, qu'un copropriétaire bénéficie d'une jouissance privative sur une partie commune.

    Cette partie reste commune et appartient à la copropriété. Le copropriétaire qui bénéficie de la jouissance privative ne peut pas la vendre ou la transformer.

    Attention ! Il existe 2 cas de jouissance privative

    Le règlement de copropriété ou l'assemblée générale précise les modalités de la jouissance privative accordée à un copropriétaire.

    Ce droit peut être ouvert à un copropriétaire nommément désigné. Dans ce cas, il s'agit d'un droit personnel qui s'éteint en cas de décès du copropriétaire ou de vente du lot.

    La jouissance privative peut être attachée au lot, et dans ce cas, lors de la vente du lot attaché, cette jouissance privative se transmet aux acquéreurs successifs.

    Selon la jurisprudence, quels sont les critères de distinction ?

    Un arrêt récent de la Cour de cassation a permis à une copropriété de contester le droit de jouissance d'un copropriétaire sur une terrasse attenante à son lot.

    En effet, les deux précédents propriétaires avaient bénéficié d'une jouissance privative, mais selon la Cour il s'agissait de simples autorisations personnelles, et en acquérant le lot, le nouveau propriétaire ne pouvait pas valablement exiger ce droit.

    Dans ce cas, il ne s'agissait pas d'un droit réel, mais personnel.

    Ce droit n'étant pas attaché au lot, il en découle qu'aucune prescription acquisitive n'était possible.

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    Arrêt de la Cour de cassation du 6 septembre 2018 n°17-22.180

    Cette lettre est réalisée par : Malika Zaidi
    , Sophie Le Tanou

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