Quid de la donation avant achèvement d'un bien immobilier acquis en VEFA ?
, Christine Olivier-caillat
, Sydney Azoulay
, Jean-pierre Goncalves
En pratique, il arrive que des personnes réalisent des investissements immobiliers et qu'ils souhaitent, concomitamment, transmettre les biens acquis à leurs descendants. Il y a parfois urgence, notamment lorsque la volonté du parent est de transmettre la nue-propriété du bien et qu'il est proche d'un âge le faisant changer de tranche dans le barème de calcul de l'usufruit. Ainsi, le notaire est parfois confronté à une volonté de transmettre par voie de donation un bien acquis en VEFA, alors même qu'il n'est pas achevé.
La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
Or, pour pouvoir disposer d'un bien, que ce soit à titre onéreux ou à titre gratuit, il faut en être propriétaire. L'acquéreur d'un bien immobilier acquis en VEFA n'étant propriétaire de l'ouvrage qu'au fur et à mesure de sa construction, il ne peut pas disposer du bien avant son achèvement puisqu'il n'en est pas encore entièrement propriétaire.
Il est donc impossible d'envisager une donation à ses enfants, d'un bien acquis en VEFA, alors que ce dernier n'est pas acore achevé.
La transmission du contrat de VEFA
En revanche, la loi envisage la cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente d'immeuble à construire et donc d'un contrat de VEFA (CCH., art. L. 261-4). Il s'agit en fait simplement d'une cession de contrat, substituant de plein droit le cessionnaire dans les obligations de l'acquéreur envers le vendeur.
Rien n'interdit juridiquement d'opérer une cession de contrat à titre gratuit : cela permet ainsi de transmettre indirectement le bien à un descendant, à titre gratuit. Toutefois, le principe est que le cessionnaire devient le cocontractant du vendeur et est donc censé exécuter les obligations de l'acquéreur jusqu'à l'achèvement du bien et, notamment, le paiement des échéances restantes. Par conséquent, si l'acquéreur initial souhaite gratifier intégralement son enfant, il devra effectuer à son profit en outre une donation de somme d'argent à hauteur des échéances restant à régler.
Enfin, cette solution n'est pas complètement satisfaisante au vue du postulat de départ car il est impossible d'effectuer une cession du contrat " en nue-propriété ". Cette solution convient donc seulement lorsque la donation envisagée est une donation en pleine propriété. A défaut, il conviendra d'attendre l'achèvement du bien pour opérer la donation avec réserve d'usufruit.