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    Réforme des baux commerciaux

    12 mai 2014

    Le projet de loi relatif à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dont le titre Ier est consacré à l'adaptation du régime des baux commerciaux, avait été adopté en première lecture à l'Assemblée Nationale le 18 février dernier. Il est désormais adopté en première lecture par le Sénat depuis le 17 avril 2014. Les sénateurs ont apportés quelques amendements au projet de loi. Voici une présentation des principales mesures.

    Les principales modifications relatives aux baux commerciaux

    - Exclusion du statut des baux commerciaux aux contrats de mise à disposition d'emplacement : un nouvel article 1er AA est introduit pour prévoir cette exclusion.

    - Obligation d'établir un état des lieux contradictoire pour les baux dérogatoires : sans modifier les dispositions du projet de loi visant à porter à 3 ans la durée des baux dérogatoires et à permettre aux parties de faire connaitre expressément leur volonté de poursuivre leur relation contractuelle dans le cadre du statut du bail commercial, les sénateurs ont introduit une nouvelle obligation. Il conviendra désormais d'établir un état des lieux contradictoire au moment de la prise en possession des locaux et lors de leur restitution.

    - Nouvelle définition de la convention d'occupation précaire : Le Sénat a modifié la définition donnée par l'Assemblée Nationale en faisant référence à des circonstances particulières ne dépendant pas de la seule volonté des parties.

    - Possibilité de renouveler un bail de longue durée : un nouvel article 1er ter A est introduit pour permettre expressément la faculté pour les parties qui ont déjà conclu un bail de longue durée de décider que le bail sera renouvelé pour la même durée.

    - Cession de bail : un nouvel article 1er quinquies prévoit qu'en cas de cession de bail et lorsqu'il existe une clause de garantie, le bailleur doit informer le cédant dès le premier mois de loyer de retard du cessionnaire.

    Les autres modifications envisagées

    - Limitation de la durée des clauses de garantie : un nouvel articler 1er sexies vient limiter à 3 ans la durée des clauses de garanties prévues en cas de cession de bail.

    - Choix des indices pour la révision triennale ou lors du renouvellement : revenant sur le principe adopté par l'assemblée nationale quant à un indice imposé, le Sénat rétablit le principe d'une liberté contractuelle entre bailleur et locataire dans le choix de l'indice de référence des loyers commerciaux.

    - Date de prise d'effet de la révision triennale : un nouvel article 4 bis est introduit et prévoit que la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision, privant ainsi d'effet toutes clauses contractuelles contraires du bail.

    - Etablissement d'un état des lieux et des charges locatives : L'article 5 introduit une obligation d'état des lieux et de répartition des charges entre bailleur et locataire dans le régime des baux commerciaux. Le Sénat est venu clarifier les différents cas de figure dans lesquels cet état des lieux doit être établi en précisant les cas possibles de prise de possession du local par le locataire. Il précise les obligations d'information du bailleur en matière de charges récupérables et limite aux seuls ensembles immobiliers comportant plusieurs locataires l'obligation de communiquer un récapitulatif des travaux réalisés et un budget prévisionnel des travaux à venir.

    - Droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial qu'il occupe : le projet de loi tel qu'examiné par l'assemblée prévoyait déjà un droit de préférence en faveur du commerçant en cas de cession de son local commercial (article 6).

    Le Sénat porte à 2 mois le délai laissé au locataire pour répondre à une offre de vente faite par le propriétaire des lieux et complète les cas dans lesquels ce droit de préférence ne s'applique pas.

    - Entré en vigueur : l'article 8 du projet de loi fixe les modalités d'entre en vigueur du titre I consacré aux baux commerciaux.

    Le Sénat est venu apporter une précision à cet article en ce qui concerne l'état des lieux : l'obligation d'établir un état des lieux ne s'applique qu'aux restitutions de locaux pour lesquels un état des lieux d'entrée a été établi.

    Le gouvernement ayant engagé la procédure accélérée sur ce projet de loi, il doit faire l'objet d'un examen en commission mixte paritaire prochainement.

    Cette lettre est réalisée par : Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves, Céline Blanc Provost, Marie Laure Champonnois