Gestion quotidienne & pilotage stratégique :
éliminez vos doutes, contactez un expert SVP

    Régularisation tardive et brutale des charges locatives : le bailleur est sanctionné

    15 mai 2012
    Le fait d'attendre sept ans pour réclamer à la locataire une régularisation de charges de plus du triple des sommes provisionnées est constitutif d'une faute dans l'exécution du contrat, engageant la responsabilité du bailleur. La Cour de cassation, le 21 mars 2012, approuve sa condamnation à des dommages et intérêts d'un montant supérieur aux sommes réclamées.

    Le contrat doit être exécuté de bonne foi et avec loyauté

    Un bail d'habitation est conclu en février 2002, le gendre et la fille de la locataire se portant caution. Par leur intermédiaire, un courrier est adressé au bailleur dès le mois de novembre 2003, la locataire s'inquiétant de n'avoir pas reçu d'état des charges.

    Ce courrier, ainsi qu'un second réclamant la régularisation des charges en février 2004, reste sans réponse.

    Or, l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si les charges locatives donnent lieu à provision, elles doivent faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle.

    Plus de quatre ans plus tard, au mois de septembre 2008, le bailleur demande un rappel sur cinq ans d'indexation du loyer, soit depuis 2003, tout en maintenant la provision pour charges à son montant d'origine, soit 77 euros.

    Au mois de mai 2009, il réclame subitement plus de 9000 euros au titre de la régularisation des charges, sans explication, et assigne la locataire et les cautions en paiement.

    La Cour d'appel condamne la locataire et la caution au paiement de la somme demandée, mais sanctionne le comportement du bailleur : il est de son côté condamné à leur verser la somme de 10000 euros à titre de dommages et intérêts.

    La Cour de cassation approuve la décision de la Cour d'appel. En l'état de l'obligation légale de régularisation annuelle, la réclamation du bailleur, portant sur une période écoulée de cinq ans, de plus du triple de la somme provisionnée, si elle était juridiquement recevable et exacte dans son calcul, était déloyale, brutale et constitutive d'une faute dans l'exécution du contrat, engageant sa responsabilité pour le dommage causé à la locataire et la caution.

    Cette lettre est réalisée par : Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves, Carol Knight, Christine Olivier-caillat

    Les articles des experts SVP sur le même thème :