Transactions immobilières : attention au piège du dol !
, Sophie Le Tanou
En droit, le dol désigne "une manoeuvre frauduleuse visant à tromper une personne dans le but d'obtenir son consentement, de sorte à ce que sans cette manoeuvre, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Il s'analyse juridiquement en un vice du consentement. En droit des contrats, le dol constitue une cause de nullité.
Le dol ne se présume pas : il doit obligatoirement être prouvé. La victime doit donc démontrer son existence.
Juridiquement, le dol n'est pas une simple erreur (qui à elle seule peut aussi entrainer la nullité de la convention sous certaines conditions), puisqu'il suppose une manoeuvre de l'une des parties."
Dol ou vice caché, quelle différence ?
Par opposition au vice caché, défaut d'un bien dont le propriétaire vendeur n'a pas réellement conscience, le dol se rapporte à une véritable volonté de dissimulation. Un vendeur qui travestit la réalité en masquant délibérément un défaut significatif de son bien dans l'objectif de le vendre, entre dans le cadre du dol.
Cette omission volontaire d'information peut concerner l'étayage d'un plancher dans un sous-sol, la dissimulation d'une fissure murale ou de traces d'humidité, dans l'objectif d'obtenir le consentement de l'acquéreur qui, s'il avait eu connaissance de ce défaut, n'aurait pas conclu la vente.
Quand une transaction immobilière peut être assimilée à une fraude
Les tribunaux français classent le dol en 3 grandes catégories : le dol par manœuvre, par mensonge et par dissimulation.
Le code civil définit le dol comme " le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie ".
Le dol, s'il est reconnu, peut entraîner la nullité d'un contrat.
Le dol, un acte ou une omission volontaire
Le dol peut émaner de manœuvres volontaires. Il s'agit de mettre en œuvre des moyens techniques, juridiques, pour dissimuler un fait ou faire croire à son existence. Ainsi, lorsque la preuve de l'intention a été rapportée, les juges doivent rechercher si l'acquéreur aurait poursuivi ou non son achat s'il avait connu la réalité des faits.
Exemples de situations dolosives :
Le vendeur dissimule un projet immobilier qui privera d'ensoleillement le bien objet de la vente
L'annexion d'un bail à la promesse de vente alors qu'aucune location n'est en cours au jour de la signature de l'acte authentique alors que l'occupation par un locataire au jour de la vente est une condition substantielle du consentement de l'acheteur
Cependant, il a récemment été jugé qu'un propriétaire vendeur qui demande au propriétaire du bar situé au niveau inférieur du bien vendu, de baisser le son de la musique lors des visites ne constitue pas une manœuvre dolosive dès lors que celle-ci n'a pas eu un rôle déterminant dans le consentement de l'achat.
Le dol peut également être issu d'un mensonge. Le contractant altère intentionnellement la vérité, afin de soutirer le consentement de l'autre partie.
Par exemple, un vendeur laisse penser que la proximité du golf ne présente que des avantages sans aborder le danger et les désagréments du fait des balles projetées sur la propriété.
Néanmoins, la jurisprudence distingue le mensonge de l'exagération. Embellir la vérité n'est pas mentir !
En tant qu'agent immobilier, mieux vaut ne pas dissimuler la vérité !
Pour les professionnels de l'immobilier, le mensonge peut relever d'une infraction pénale de dol lorsqu'il a pour origine la pratique commerciale trompeuse. Pour autant, la simple exagération publicitaire n'est pas constitutive de dol.
Enfin, le dol peut être constitué lorsque le vendeur ou l'acheteur dissimule volontairement un fait ou une information qui paraît déterminant pour obtenir le consentement du cocontractant.
Les cocontractants de bonne foi doivent s'informer mutuellement sur le bien. Ainsi, lorsqu'une telle obligation n'est pas entièrement remplie du fait de la volonté d'une des parties d'omettre une information importante dans la prise de décision, le contrat est exposé à la nullité pour dol.
Exemples :
Un vendeur omet volontairement d'informer l'acquéreur de l'installation prochaine d'une porcherie
La réticence à informer le vendeur d'un terrain du déclenchement de la révision du plan d'occupations des sols, de nature à conférer une plus-value au bien vendu.
Références :
Article 1137 du code civil
Cass. Civ. 3ème, 27 mars 1991
Cass. Civ. 3ème, 15 janvier 1971
Cass. Civ. 3ème, 22 novembre 2006, n° 05-16.719
Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-27.821
Cass. 3ème Civ. 11 février 2014
Cass. 3ème Civ., 20 décembre 1995