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    Une commune qui exerce son droit de préemption sur un immeuble est-elle tenue de payer la commission de l'agence immobilière ?

    02 June 2021

    Lorsqu'une commune fait application de son droit de préemption au sujet d'une vente immobilière, la question se pose alors de la rémunération de l'intermédiaire dans la transaction. La qualification juridique de la promesse, mais également l'entière connaissance des conditions financières de l'opération, sont essentielles pour savoir si la commission est due, comme l'a précisé la Cour de cassation dans un arrêt récent du 12 mai 2021, n°19-25.226.

    Une promesse unilatérale certes…

    En l'espèce, des propriétaires d'un terrain ont donné mandat de vente à une agence immobilière. Une promesse unilatérale de vente a ensuite été conclue, sous conditions suspensives, comprenant une commission d'agence due par le bénéficiaire de la promesse. Par la suite, la commune où se situe le terrain a exercé son droit de préemption au moment de la réception de la déclaration d'intention d'aliéner (DIA).

    A défaut d'accord entre les parties, le juge de l'expropriation a été saisi en fixation du prix de vente et l'acte authentique a été signé entre les propriétaires et la commune. Cette dernière refuse de régler la commission à l'agence immobilière au motif qu'elle n'en a jamais expressément accepté les termes.

    Les juges du fond retiennent que la commission n'est pas due par la commune, au motif que la promesse étant unilatérale et non synallagmatique, l'acquéreur, qui n'a pas levé l'option avant l'exercice du droit de préemption, n'a pris aucun engagement d'acquérir, donc de verser la commission d'agence, et que, s'il est précisé dans l'acte authentique de vente que la promesse de vente régularisée prévoit une commission d'agence due par l'acquéreur à l'agence et même si le représentant de la commune a déclaré et reconnu en avoir été informé, la commune n'a accepté de signer, qu'après suppression de la mention " et l'avoir accepté " qui suivait. Ce n'est pas la position que va suivre la Haute juridiction.

    … Mais aux conditions financières clairement connues

    La Cour de cassation considère en effet que la promesse unilatérale de vente énonçait clairement les conditions financières, notamment le paiement de la commission, auxquelles la vente aurait lieu en cas de levée de l'option par le bénéficiaire, de sorte que le droit à commission de l'agent immobilier était conventionnellement prévu, et que la déclaration d'intention d'aliéner mentionnait expressément que la commission était de 51 000 euros à la charge de l'acquéreur.

    Ainsi, la commune ne pouvait prétendre ignorer ni le montant, ni l'existence de ladite commission et, de ce fait, quand bien même il s'agissait d'une promesse unilatérale de vente, la commune avait toute connaissance des modalités financières de l'opération qui figuraient dans la promesse mais également dans la DIA.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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