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    Une mention portée sur un acte de signification d'une demande de renouvellement suffit-elle à caractériser le refus de renouvellement du bailleur commercial ?

    18 November 2020

    C'est à cette question que la Cour de cassation a dû répondre dans un arrêt du 24 septembre 2020. Dans cet arrêt, la Haute juridiction rappelle le formalisme rigoureux en matière de congé de bail commercial, ainsi que les conséquences du non-respect de celui-ci.

    Une simple mention sur un acte de signification

    Dans cette affaire, le locataire avait sollicité le renouvellement de son bail commercial par acte extrajudiciaire. Lors de la délivrance de l'acte, le bailleur a déclaré verbalement à l'huissier de justice instrumentaire qu'il refusait le renouvellement du bail commercial et qu'il souhaitait reprendre son bien. L'huissier a fait mention de cette déclaration sur l'acte de signification.

    Le preneur, considérant que le bail avait pris fin à son terme, sans renouvellement a remis les clés au bailleur, puis a assigné ce dernier en paiement d'une indemnité d'éviction.

    Le locataire considère que l'article L. 145-10 du Code de commerce n'exclut pas qu'un même acte extrajudiciaire comporte à la fois la demande en renouvellement du bail commercial émanant du locataire et la réponse du bailleur à cette demande ; que le bailleur fait valablement connaître ses intentions quant au renouvellement du bail lorsqu'il déclare sur-le-champ à l'huissier de justice qu'il refuse le renouvellement et que l'officier ministériel consigne cette réponse dans son acte par des mentions valant jusqu'à inscription de faux.

    Il estime par ailleurs que la nullité sanctionnant l'inobservation du mode de notification du refus de renouvellement du bail ne peut être qu'une nullité relative, ne pouvant être invoquée que par le preneur, mais la Cour de cassation a eu une position différente.

    Le strict respect des dispositions de l'article L. 145-10 du Code de commerce

    En se fondant sur les dispositions précitées, la Cour de cassation affirme une nouvelle fois le strict formalisme du congé en matière de bail commercial et déclare que la simple mention d'une déclaration de refus portée sur l'acte de signification délivré par l'huissier est sans effet sur le renouvellement du bail commercial. Selon elle, cela ne correspond pas au formalisme imposé par l'article L. 145-10 du Code de commerce prévoyant que dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

    La Cour considère de ce fait qu'à défaut de figurer dans un acte notifié par le bailleur au preneur, une déclaration de refus de renouveler le bail faite verbalement par le bailleur, en réponse à l'interpellation de l'huissier de justice lui signifiant une demande de renouvellement du bail, ne constitue pas un acte de refus de renouvellement prévu à l'article L. 145-10 du Code de commerce.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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