Bail commercial : définition en 10 points

Du fait de sa forte expansion, les réglementations liées au bail commercial engendrent des problématiques juridiques parfois difficiles à cerner. L'immobilier professionnel et le fonctionnement d'un bail commercial sont des sujets quotidiens auxquels font face les décideurs des entreprises et des collectivités. Ce document a pour but de comprendre en 10 points clés le bail commercial.

I. Champ d'application légal du bail commercial ou soumission volontaire ?

Le bail commercial est une convention par laquelle, le bailleur met tout ou partie d’un immeuble à la disposition d’un locataire ou preneur pour une durée déterminée, moyennant un certain prix et selon certaines conditions.

Ce bail obéit à une législation complexe relevant des articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. Il est d’usage de parler d’un bail 3/6/9 ou d’un bail du décret du 30 septembre 1953, texte à l’origine du statut actuel des baux commerciaux.

II. La durée du bail commercial : 3/6/9 ans ou courte durée

Le statut des baux commerciaux a fixé à 9 ans la durée minimale (et non maximale) du bail commercial, cette règle est d’ordre public et s’applique aussi bien à l’égard des baux écrits que verbaux.Dès lors, si un bail relevant du statut a été conclu pour une durée contractuelle inférieure, celle-ci pourra faire l’objet d’un recours devant les tribunaux et portée à ce seuil légal. 

III. Le loyer : fixation - plafonnement – déplafonnement

Dans le cadre du bail commercial, la fixation du prix originaire du bail commercial reste le seul cas dans lequel s'applique la liberté des conventions : le loyer initial doit être librement débattu entre les parties et ne pourrait être imposé à l'une d'elles par décision de justice.
Le bail étant un contrat synallagmatique à titre onéreux, le prix est un élément essentiel, expressément mentionné dans l'article 1709 du Code civil. Ce prix doit être certain, c'est-à-dire déterminé ou au moins déterminable. Le prix du bail, comme celui de tout contrat à titre onéreux, doit être sérieux.

IV. La révision du loyer commercial : les différents modes

Le terme de « révision » désigne toutes les modalités selon lesquelles le montant d'un loyer peut être réévalué.

- Le terme d’« indexation » correspond à une modalité particulière de révision : il s'agit d'une révision automatique en fonction de la variation d'un indice. C'est ce caractère proportionnel et automatique de la variation du loyer qui caractérise l'indexation par rapport à la révision.

- Le mécanisme de mise en oeuvre et les effets des clauses de révision et d'indexation sont également différents.La révision triennale « dite légale » doit être demandée, alors que l'indexation conventionnelle s'applique de plein droit, sans qu'il y ait à formuler une demande préalable.La révision légale ne prend effet qu'à compter du jour où elle est demandée. Si la demande est tardive, elle n'a pas d'effet rétroactif, alors qu’une indexation de loyer, qui n'aurait pas été formulée en temps utile peut faire l'objet d'un rappel rétroactif sur cinq ans.

- La réforme de 2014 a apporté des précisions et des modifications relatives aux modalités de révision des loyers commerciaux.

V. Les charges et réparations locatives : l'éternel conflit

Avant la réforme de 2014, propriétaire et locataire étaient totalement libres de fixer contractuellement la répartition des charges.
Aujourd’hui, les obligations de chacune des parties en la matière sont encadrées par l’article L.145-40-2 du Code de commerce, lequel impose (contrairement aux baux d’habitation prévoyant une répartition impérative des charges locatives), l’établissement d’un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail. Cet inventaire, comportant l’indication de la répartition entre les parties, devra être annexé au contrat de bail ou y être intégré.

VI. Cession, sous-location : un droit prohibé ou limité

- Le locataire d’un local commercial peut souhaiter, en cours de bail, céder son fonds de commerce. Le droit au bail étant l’un des éléments de ce fonds, il sera cédé avec les autres éléments et notamment la clientèle.

- Cette cession à un successeur du fonds ne peut être interdite (article L.145-16 du Code de commerce), mais uniquement réglementée quant à ses modalités.

- Dans certains cas, le commerçant ou l’artisan peuvent trouver plus opportun de céder le droit au bail seul à un repreneur, qui ne poursuivra pas leur activité : le locataire ne cédera que l’emplacement commercial. Il s’agira alors de la cession de droit au bail, qui peut être formellement interdite par le contrat.- Les locaux faisant l’objet d’un bail commercial ne peuvent, en principe, pas être sous-loués (article L.145-31 du Code de commerce). Par exception, le bailleur peut autoriser le locataire à sous-louer le local objet du bail commercial.

VII. Le congé délivré par le locataire commerçant - Forme et délai

L'article L.145-4 du Code de commerce, après avoir précisé que « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans », ajoute en son alinéa 2 : « toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. » Cette disposition, dont la pratique démontre qu'il est fait usage de façon assez rare, a pour but de permettre au locataire commerçant de se libérer de la charge d'un local devenu inutile pour lui, ou d'un loyer dont le montant lui paraît onéreux.

VIII. Le congé à l'initiative du bailleur : les différents types

Dans tous les cas, le but du congé est de mettre un terme au bail en cours, or le congé du bailleur peut être également destiné à renouveler le contrat expiré.

- Le législateur permet également au bailleur de mettre fin sans motif au contrat, sous certaines conditions.

- Le locataire négligent ou ne respectant pas ses obligations contractuelles, peut perdre la propriété commerciale et subir un refus de renouvellement de son contrat de location, à l’échéance.

IX. La résiliation du bail : clause résolutoire ou résiliation judiciaire, dans quels cas ?

Le statut des baux commerciaux prévoit différentes modalités de sortie d’un bail commercial :

- fin amiable : congé ou résiliation conventionnelle,

- fin contentieuse : clause résolutoire, résiliation judicaire ou refus de renouvellement sans indemnité.- la clause résolutoire, prévue au contrat, sanctionne l'inexécution par le preneur, des clauses et conditions du bail et est soumise à un certain formalisme.

- la résiliation judiciaire relève des dispositions du Code civil et du droit commun. Dans ce cas, le bail peut être résilié par décision de justice en cas d’inexécution, par le locataire ou par le propriétaire, des obligations issues du contrat ou du statut des baux commerciaux.

X. Actualité législative et réglementaire : focus sur la réforme à venir des baux commerciaux

La loi Pinel relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a bouleversé substantiellement la réglementation datant de 1953, sur les baux commerciaux.
Ce texte du 18 juin 2014 était destiné notamment à rééquilibrer les relations entre bailleurs et petits commerçants et favoriser la diversité du commerce, notamment en centre-ville et à réformer un régime des baux commerciaux, qui date de plus de 60 ans.
La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique dite Loi ELAN, a quant à elle très modestement modifié le statut des baux commerciaux.