En cas de cession de parts sociales, le locataire commercial doit-il avoir l’accord de son bailleur ?
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Généralement les parties dans un bail commercial pensent à encadrer par le biais de clauses contractuelles, la cession du droit au bail et/ou du fonds de commerce, mais plus rarement la cession de parts sociales.
Ainsi, en cas de cession de parts sociales, à défaut de clauses contractuelles claires et non équivoques, le locataire n’a pas à informer le bailleur ou à solliciter son agrément et, en principe, ce dernier ne peut s’y opposer.
Cependant comme tout principe, il comporte ses exceptions et notamment celle de la fraude du locataire.
La cession de parts sociales par les associés de la société locataire commerciale peut constituer une cession déguisée du bail commercial comme l’a affirmé la Cour de cassation dans son arrêt du 10 juillet 2002. Dans cette affaire, la Haute juridiction avait considéré que la cession de la totalité des parts sociales par l’ensemble des associés, durant une procédure de résiliation judiciaire du bail, constituait une cession déguisée du bail commercial et donc une fraude du locataire vis-à-vis de ses obligations contractuelles d’informations à l’égard du bailleur.
Dans son arrêt de 2011, la Haute juridiction réaffirme ce principe de fraude en précisant qu’ « en toute hypothèse, la cession des parts d'une société n'équivaut pas à une cession du droit au bail, sauf à ce que la cession par la société locataire de la totalité de ses parts constitue une cession déguisée du bail en fraude des droits du bailleur ».
On peut ainsi comprendre que le fait pour le locataire commercial de céder l’intégralité des parts sociales de la société à une personne tierce, peut constituer une cession déguisée du droit au bail, fraude soumise à l’appréciation des juges du fond.
Sources :
Cour de cassation, troisième chambre civile, 10 juillet 2002, n°00-20.708
Cour de cassation, troisième chambre civile, 15 juin 2011, n°10-16.421, inédit
Article 2224 du Code civil
