Peut-on prévoir dans une vente immobilière une clause particulière stipulant que l'acquéreur ne pourra ni céder ni transférer tout ou partie de son droit de propriété?

La jurisprudence a dans un premier temps prohibé les clauses d’inaliénabilité perpétuelle, qu’elle considérait comme contraires à l’ordre public, car portant entrave à la circulation des biens et à leur libre disposition par le propriétaire.

La Cour de cassation est venue, dans un second temps, assouplir considérablement sa position. Dans un arrêt du 20 avril 1858, elle a ainsi jugé que « cette interdiction temporaire, imposée dans l’intérêt du père donateur, ne peut être assimilée à une interdiction d’aliéner absolue et indéfinie qui aurait pour résultat de mettre les biens hors de circulation ».

Ainsi, à partir des deux critères posés par la jurisprudence le législateur est venu entériner, par la loi du 3 juillet 1971, les solutions adoptées en insérant dans le Code civil un article 900-1.

Cette disposition prévoit que "les clauses d’inaliénabilité affectant un bien donné ou légué ne sont valables que si elles sont temporaires et justifiées par un intérêt sérieux et légitime".

Alors que l’article 900-1 du Code civil envisage les clauses d’inaliénabilité pour les seules libéralités, la jurisprudence a admis qu’elles puissent être stipulées dans un contrat à titre onéreux.

Dans un arrêt du 31 octobre 2007, la Cour de cassation a jugé en ce sens que « dès lors qu’elle est limitée dans le temps et qu’elle est justifiée par un intérêt sérieux et légitime, une clause d’inaliénabilité peut être stipulée dans un acte à titre onéreux ».

A défaut de respecter ces deux critères, toute clause insérée dans un contrat de vente qui interdirait à l'acquéreur de vendre ou de disposer librement de son droit de propriété serait nulle.

Sources :

Article 900-1 du Code civil

Cour de cassation, assemblée plenière, 6 juin 1853,  D.1853

Cour de cassation, chambre civile, 20 avril 1858

Cour de cassation, première chambre civile, 31 octobre 2007, n°05-14238