Quel type de bail mettre en place pour la location d'une toiture en vue de l'installation de panneaux photovoltaïques par le locataire ?

La mise à disposition d'une toiture au profit d'un tiers pour l'installation de panneaux photovoltaiques, dès lors qu'elle est consentie moyennant contrepartie financière doit être qualifiée de bail. Si le propriétaire du toit en consent la mise à disposition à titre gratuit, elle revêt alors la qualification de prêt à usage ou "commodat".

Il existe deux types de baux pouvant être consentis pour la location d'une toiture :

• le bail civil aussi communément appelé bail de droit commun : ce dernier est soumis à la liberté contractuelle des parties dans toutes ses dispositions (durée, conditions de résiliation, charges, etc.). A noter cependant que si sa durée excède douze années, il doit être passé devant notaire par acte authentique car soumis à la publicité foncière,
• le bail emphytéotique défini aux articles L. 451-1 et suivants du Code rural et de la pêche maritime :
  

le bail emphytéotique confère au locataire, et ce pendant toute la durée du bail, un droit réel sur le terrain loué et un droit de propriété sur les constructions qu’il édifie.
Ce droit réel et les constructions peuvent être hypothéqués. L’opérateur peut donc proposer de donner en garantie ce droit et les constructions pour obtenir le financement de l’opération.
Ce droit est également cessible dans l’hypothèse où la mission de l’opérateur consiste seulement en la mise en place des projets en vue de leur revente. En contrepartie, le preneur paye au bailleur une redevance, un loyer dont le montant est négocié et indexé. En outre, il est en général convenu que les constructions reviennent en fin de bail au bailleur sans indemnité. 

Lorsque la réalisation de cette opération concerne une toiture, pour pouvoir être publié à la Conservation des hypothèques, le bail emphytéotique doit être accompagné de la mise en place d’un état descriptif de division en volume, seul le volume constitué par la toiture étant loué à bail emphytéotique.

Le bail emphytéotique est conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans et il doit être passé par acte authentique car soumis à publicité foncière. Le loyer peut en principe être modique.

Sources :

Articles 1701 et suivants du Code civil

Article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime