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Note d'expert

Quel type de contrat souscrire pour la location d'une toiture en vue de l'installation de panneaux photovoltaïques ?

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Le propriétaire d'une toiture peut mettre a disposition sa toiture au profit d'un tiers en vue de l'installation de panneaux photovoltaiques de pllusieurs manières :

-  Soit il concède cette mise à disposition à titre gratuit. Dans ce cas il s'agit d'un prêt à usage aussi appelé "commodat" soumis aux articles 1875 et suivants du Code civil, le critère principal étant la gratuité de la mise à disposition.

- Soit la mise à disposition est consentie moyennant contrepartie financière et doit alors recevoir la qualification de bail. Plusieurs types de baux peuvent alors être envisagés :

> Le bail civil de droit commun soumis aux articles 1701 et suivants du Code civil. Le bail civil est soumis à la liberté contractuelle des parties (durée, résiliation, conditions, etc.).

A noter cependant que si sa durée excède douze années, ce dernier devra être rédigé en la forme authentique pardevant notaire car soumis à publicité foncière.

> Parmi les contrats qui sont également fréquement utilisés dans ce cas, le bail emphytéotique défini aux articles L. 451-1 et suivants du Code rural est le plus adapté.
En effet, le bail emphytéotique confère au locataire, et ce pendant toute la durée du bail, un droit réel sur le terrain loué et un droit de propriété sur les constructions qu’il édifie.
Ce droit réel et les constructions peuvent être hypothéqués. L’opérateur (locataire) peut donc proposer de donner en garantie ce droit et les constructions pour obtenir le financement de l’opération.
Ce droit est également cessible dans l’hypothèse où la mission de l’opérateur consiste seulement en la mise en place des projets en vue de leur revente.

En contrepartie, le preneur paye au bailleur une redevance, un loyer dont le montant est négocié et indexé. Il peut être fixé à une somme modique. En outre, il est en général convenu que les constructions reviennent en fin de bail au bailleur sans indemnité.

Lorsque la réalisation de cette opération concerne une toiture, pour pouvoir être publié à la Conservation des hypothèques, le bail emphytéotique doit être accompagné de la mise en place d’un état descriptif de division en volume, seul le volume constitué par la toiture étant loué à bail emphytéotique.

Le bail emphytéotique doit en effet être rédigé avec très grand soin pour éviter sa requalification en un bail ordinaire, voire en un bail commercial. En outre, les charges et obligations des parties ainsi que les caractéristiques de la construction doivent être définies avec précision pour éviter toute contestation.
Le bail emphytéotique doit être rédigé obligatoirement par un  notaire pour sa publication à la Conservation des hypothèques dans la mesure où sa durée légale doit être fixée entre 18 et 99 ans.

Sources :

Articles 1713 et suivants du Code civil

Article L. 451-1 du Code rural


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