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Note d'expert

Quels sont les différents types de baux que peuvent conclure les professionnels ?

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3min

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1/ Le bail commercial :

Tout d'abord, la soumission au statut des baux commerciaux est obligatoire pour le preneur dont l’activité est commerciale, artisanale ou industrielle. Le locataire doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au registre des métiers.

Il existe en outre des cas d’extension légale permettant à des preneurs qui n’exploitent pas un fonds de commerce ou artisanal de conclure tout de même un tel bail. Par exemple : les établissements d’enseignements, qu’ils aient ou non le caractère commercial, privés ou publics, les services communaux exploités en régie, les locataires des collectivités publiques.

Par la suite, la soumission  au statut des baux commerciaux peut être volontaire. Un bail commercial peut être conclu avec un preneur dont l’activité l’exclurait à priori comme par exemple avec un preneur dont l’activité est civile (exemple : associations Loi 1901), ou encore un non-commerçant (exemple : professions libérales). Toutefois, cette soumission volontaire ne doit avoir pour effet de faire échapper le bail à un autre statut d’ordre public.

Le bail ne peut être conclu pour une durée statutaire inférieure à 9 ans. Par exception, il peut être conclu pour une durée de 3 ans maximum. Ce bail dérogatoire est aussi appelé bail de courte durée.

Le loyer est librement fixé entre le bailleur et le locataire à l’origine. Il est révisé tous les 3 ans en fonction de l’indice ILC ou ILAT. Il est plafonné pendant toute la durée du bail. A l’issue de la période de 9 ans, le bail est renouvelé et le loyer peut être réévalué par le bailleur, dépassant la réévaluation résultant de la simple application de l’indice de référence.

La fin du bail peut être à l'initaitve du preneur ou du bailleur:

  • A l’initiative du locataire : le locataire peut délivrer congé au bailleur sans motif et de façon anticipée, en respectant un préavis de 6 mois à chaque période de 3 ans. 
  • A l’initiative du preneur : le bailleur peut délivrer congé au locataire en précisant les motifs, au moins 6 mois avant la date d’expiration du bail. Le motif invoqué doit être l’un des suivants : Le congé avec offre de renouvellement, Le congé sans offre de renouvellement, mais offre de versement d’une indemnité d’éviction et enfin le congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d’éviction.

N.B. : Ne pas confondre le bail de courte durée avec la convention d’occupation précaire. Non légalement réglementée, la jurisprudence la définit comme un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de ne reconnaître à l’occupant qu’un droit de jouissance précaire. La précarité doit être objective, c’est-à-dire indépendante de la volonté des parties.

2/ Le bail professionnel :

il s'agit d 'un contrat dont le locataire est un professionnel libéral réglementé (exemple : experts-comptables, médecins, etc.). Sa durée est de 6 ans minimum. Le locataire a la faculté de résilier son bail à tout moment moyennant un préavis de 6 mois, tandis que le bailleur ne le pourra qu'en fin de bail. Au terme fixé par le contrat, sauf dénonciation par le bailleur, il est reconduit tacitement, sans formalité particulière et pour la même durée si une clause expresse du contrat le prévoit.

3/ Le bail civil :

Bail de « droit commun », il est utilisé de manière dérogatoire aux autres baux (par exemple : le locataire a une résidence principale et le bail civil concerne sa résidence secondaire ; le locataire est une association qui utilise le bien pour ses activités.)

La durée, les conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que le loyer sont librement déterminés entre les parties dans le bail.

Sources :

Articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce
Article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986
Articles 1709 à 1760 du Code civil.


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