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Note d'expert

Bailleur social et locataire : la résiliation du bail du parking suit-elle celle du bail d'habitation ?

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Lorsqu'un bailleur met à disposition de son locataire un logement et une place de parking, il existe deux montages juridiques possibles. Premièrement, il est tout à fait possible d'intégrer la place de parking dans le bail d'habitation, en louant ainsi "un tout" au locataire. En effet, même si la législation prévoit que la location des logements sociaux ne peut être subordonnée à la location d'une aire de stationnement, cela n'interdit pas de louer l'ensemble dans le même bail à partir du moment où le locataire a consenti à la location de la place de parking.

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Intégrer la place de parking dans le bail d'habitation

Premièrement, il est tout à fait possible d'intégrer la place de parking dans le bail d'habitation, en louant ainsi "un tout" au locataire. En effet, même si la législation prévoit que la location des logements sociaux ne peut être subordonnée à la location d'une aire de stationnement, cela n'interdit pas de louer l'ensemble dans le même bail à partir du moment où le locataire a consenti à la location de la place de parking.

La location de l'aire de stationnement sera alors soumise, comme le logement, au statut des baux d'habitation. Toutefois, au vu du principe sus-énoncé, le locataire pourra renoncer à l'usage de l'aire de stationnement et donc résilier partiellement son bail d'habitation : le locataire peut résilier la partie sationnement sans qu'il soit porté atteinte à la validité du bail pour la partie logement. Le loyer et les charges correspondants à la place de parking (loyer accessoire) ne sont alors simplement plus exigibles.

Par contre, l'inverse n'est pas vrai : la loi ne prévoit pas la possibilité, dans le cadre d'un bail unique, de résilier la partie logement sans la partie parking. Le bail est alors forcément résilié dans son entièreté : ainsi, le locataire qui souhaite quitter son logement doit impérativement libérer également sa place de parking. 

La souscription à des bails distincts

Il est aussi possible de louer le logement et le parking avec deux baux distincts. Dans ce cas, le bail portant sur l'aire de stationnement est un bail civil de droit commun et n'est donc pas soumis aux règles du bail d'habitation. Dans cette situation il n'y a pas en principe d'interdépendance des deux contrats, c'est à dire que la résiliation de l'un n'emporte pas la résiliation de l'autre. D'ailleurs, on ne pourrait pas prévoir que la résiliation du bail de parking entrainerait la résiliation du bail d'habitation en raison du principe sus-énoncé selon lequel on ne peut pas subordonner la locatation d'un logement social à la location d'une aire de stationnement. Par contre, rien n'interdit dans la loi de prévoir dans le bail du parking que le bailleur se réserve la faculté de résilier le bail en cas de résiliation du bail d'habitation par le locataire. En effet, le bail civil de droit commun est peu réglementé et il est tout à fait possible de prévoir que le bailleur peut délivrer congé en cas de survenance d'un évènement particulier : on peut même simplement prévoir que le bailleur peut délivrer congé à tout moment. 

 


Sources

  • Article L. 442-6-4 du Code de la construction et de l'habitation
  • Réponse ministérielle publiée dans le Journal officiel du Sénat du 05 octobre 2006, p.2546

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