Dans quelle mesure une servitude conventionnelle non publiée peut-elle être rendue opposable aux acquéreurs successifs ?

Lorsqu'une convention conclue entre deux propriétaires institue une servitude de passage entre leurs deux parcelles, elle peut-être soit simplement conclue sous seing privé entre les parties, soit être conclue par acte authentique et ainsi faire l'objet d'une mesure de publicité foncière. 

Lorsque la convention de servitude a fait l'objet d'une publicité foncière, elle est alors rendue opposable aux tiers et continuera donc de s'appliquer malgré les mutations successives de propriété. 

A contrario, la convention de servitude conclue sous seing privé ne vaut qu'entre les parties : elle n'est en principe pas opposable aux tiers. Toutefois, la jurisprudence admet que la servitude conventionnelle soit opposable à l'acquéreur du bien lorsque la convention est annexée à l'acte de vente, ou même lorsqu'il en est fait mention dans l'acte de vente. La seule limite tient à la nécessité que l'acte de vente soit suffisamment explicite.

A défaut, dès lors que la sevritude conventionnelle n'a pas été publiée et que le tiers acquéreur n'en a pas été informé dans l'acte de vente, cette dernière lui est inopposable : il n'a pas à la supporter s'il est acquéreur du fonds servant, et il ne peut pas en bénéficier s'il est acquéreur du fonds dominant. 

Sources :

Cour de cassation, troisième chambre civile, 16 mars 2011, n° 10-13.771

Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2005, n° 04-14.245