SCCV : comment s’apprécie le caractère commercial d’une activité de construction vente ?

Pour rappel, par dérogation au 2 de l’article 206 du CGI, l’article 239 ter du CGI énonce que les sociétés civiles qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente ne sont pas passibles de l’impôt sur les sociétés à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social.

En application de cet article, les sociétés civiles de construction vente relèvent de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Se pose alors la question de savoir comment s’apprécie le caractère commercial d’une telle activité.

Dans un arrêt en date du 10 mai 2022, la Cour administrative d’appel de Versailles apporte des éléments de réponse énonçant que c’est à bon droit que l’administration fiscale se réfère aux opérations réellement réalisées et non à l’objet social initial ni aux mentions portées sur l’acte d’acquisition.

En l’espèce, la Cour fait notamment valoir que si au jour de l'acquisition du bien immobilier, les statuts de la SCI Gerbe d'Or avaient exclusivement pour objet l'acquisition de biens immobiliers en vue de leur location, et que la société a fait estimer, en février 2011, la valeur locative du bien qu'elle envisageait alors d'acquérir, il résulte de l'instruction :

- que la société, créée peu de temps avant l'acquisition du bien, n'a jamais réalisé d'opérations de location et ne justifie d'aucune démarche visant à la mise en location des biens réalisés ;

- que le bien acquis a été inscrit en compte de stock et non dans un compte d'immobilisation ;

- que si M. D... fait valoir que la SCI Gerbe d'Or a dû renoncer à mettre en location ces maisons et les vendre, du fait de la complexification de la réglementation immobilière et de problèmes de santé qui l'ont affecté ainsi qu'un autre des associés, il résulte toutefois de l'instruction que les maisons ont été mises en vente dès leur achèvement, à compter d'octobre 2013, soit avant que les problèmes de santé de M. D.

Il en résulte que pour l’appréciation du caractère commercial d’une activité de construction-vente, les opérations effectivement réalisées prévalent sur l’objet social initial ainsi que sur les mentions portées sur l’acte d’acquisition.