Comment apprécier les possibilités de construire d'une parcelle et peut-on encore transférer de la constructibilité ?

Points à retenir :

• Article L. 151-25 du Code de l'urbanisme 
• Ancien article L. 123-4 du Code de l'urbansime 
• TA Versailles, 10 janvier 2008, n°06-08174 
• CE, 27 juin 2005, n°26466 et CE, 26 février 1988, n°64507

Sur la notion d’unité foncière :

• L’unité foncière se définit en droit de l’urbanisme comme un « îlot d'un seul tenant composé d'une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, cne Chambéry c/ Balmat).
• Un tribunal administratif a précisé dans un jugement que le terrain d’assiette d’un permis de construire constitué de plusieurs parcelles contiguës mais appartenant à des propriétaires distincts devait être considéré comme une seule et même unité foncière pour l’application de l’article 5 d’un règlement local d’urbanisme fixant la superficie minimale des terrains constructibles dès lors que le pétitionnaire dispose de promesses de vente sur chacune d’entre elles.
• Bien que le zonage opéré par un document d’urbanisme soit sans incidence sur la détermination de l’unité foncière il opère comme une division foncière pour l’application des règles d’urbanisme (CE, sect., 26 févr. 1988, n° 64507).
• Ainsi, Il convient d’appliquer le règlement de la zone de façon distincte pour chaque partie mais l’intégralité de l’unité foncière servira à apprécier les possibilités de construire.

Sur le transfert de constructibilité :

• Dans le but d’une plus grande densification la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a supprimé la possibilité d’imposer un coefficient d’occupation des sols (COS) dans le règlement du plan local d’urbanisme (PLU).
• Il n’est donc plus possible de transférer du COS sur le fondement de l’article L. 123-4 du Code de l’urbanisme. Cette possibilité est transformée en transfert de constructibilité selon d’autres règles que pourra fixer le plan local d’urbanisme (article L. 151-25 du Code de l’urbanisme).
• Les conventions de transfert de COS conclues avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR demeurent applicables aux demandes de permis. En tout état de cause, les conventions de transfert de constructibilité fondée sur d’autres règles comme le gabarit, la hauteur ou encore l’emprise au sol des constructions restent valables. En cas de transfert, la totalité du terrain dont les possibilités de construction sont transférées est frappée de plein droit d'une servitude administrative d'interdiction de construire constatée par un acte authentique publié au fichier immobilier.