Comment rétrocéder les voies et réseaux d'un lotissement ?

Points à retenir :

• Article R. 442-7 et R. 442-8 du Code de l'urbanisme ;
• Article L. 552 du Code civil ;
• Article L. 2111-1 et L. 2122-4 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P) ;
• Question écrite n°341, JOAN du 04/11/2002, p. 4048.

• Le Code de l’urbanisme impose que le sort des voies et espaces communs soit réglé dès le dépôt de la demande de permis d’aménager (art. R 442-7 et R 442-8 du code de l’urbanisme) :
  • soit le lotisseur a conclu avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espaces communs une fois les travaux achevés ;
  • soit le lotisseur s’engage à constituer une association syndicale libre (ASL) des acquéreurs de lots à laquelle seront dévolus la propriété, la gestion et l’entretien des terrains et équipements communs ;
  • soit ils sont destinés à être attribués en propriété aux acquéreurs de lots.
• En tout état de cause, la personne publique reste libre d'intégrer ou non les équipements dans son domaine public, en fondant sa décision sur l'intérêt qu'elle peut trouver dans une utilisation publique de la voirie et des réseaux. Il est utile de préciser que si elle accepte cette cession « la décision de transfert d'équipements collectifs d'un lotissement appartient à la collectivité locale qui exerce effectivement la compétence relative au type d'équipement concerné ».
• Cela signifie que si une commune a transféré à une communauté l'exercice de la compétence d'assainissement, il appartient alors à l’EPCI de décider de l'intégration du réseau d'assainissement du lotissement dans son patrimoine. Reste à la commune de décider de l’intégration de la voirie.
• Force est de constater qu’une difficulté se fait jour. L’article L. 552 du Code civil dispose que : “la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous”. Cet article semble pleinement transposable à la domanialité publique bien que l’appartenance des sols, sous-sol et surplombs au domaine public repose essentiellement sur une lecture interprétative des articles L. 2111-1 et suivants du CG3P.
• Dans ces conditions, il semble nécessaire de prévoir avant toute rétrocession une division en volume afin de dissocier la propriété du dessus (la voirie) de la propriété du dessous (le réseau d’assainissement) suivi d’une servitude conventionnelle (art. L. 2122-4 CG3P). Cela permettra à la commune de délibérer afin d’accepter la rétrocession des voies et de conclure l’acte de cession (authentique ou devant notaire). L’autorité délibérante de l’EPCI pourra faire de même avec les réseaux.