Un permis de construire valant division peut-il être délivré en lieu et place d’un lotissement puis d’un permis de construire ?

Points à retenir :

• Code de l’urbanisme, notamment les articles R442-1 et R431-24
• Dictionnaire permanent construction et urbanisme

• La division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière afin de créer plusieurs lots à bâtir constitue un lotissement.
• Ainsi, la division d’une parcelle en deux propriétés, afin d’édifier sur chacune d’entre elle une maison d’habitation devrait, en théorie, faire l’objet :
  • d’une demande déclaration préalable (ou permis d’aménager) afin de diviser le terrain en vue de le bâtir,
  • puis de deux demandes de permis de construire (par chacun des propriétaires concernés).
• Toutefois, par exception, « les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de construire prévu à l'article R431-24 » (permis de construire valant division) ne constituent pas des lotissements. (Article R442-1 précité)
• En d’autres termes, lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette comprenant une ou plusieurs unités foncières contiguës, doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance avant l'achèvement de l'ensemble du projet, il convient de déposer un permis de construire valant division, et non pas nécessairement une déclaration préalable de division (ou permis d’aménager).
• En pratique, ces situations sont parfois ambiguës et délicates à appréhender. Pour autant, en vertu des textes précités, il est possible de :
  • soit de diviser le terrain en vue de construire : déclaration préalable (ou permis d’aménager) puis permis de construire par un éventuel autre demandeur
  • soit de construire éventuellement plusieurs maisons individuelles en divisant le terrain avant d’achever les constructions. Dans ce cas, le permis serait sollicité par deux personnes, et donc obtenu en « cotitularité ». Celles ci seraient en quelque sorte, solidaires, de la conformité dess constructions projetées.
• Un même projet pourrait donc être réalisé selon des modalités différentes, en fonction du contexte et de la chronologie des évènements (division, conception du projet, construction, demandeurs…).