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    Notes d'expert - Finance & Gestion

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    Comment apprécie-t-on le caractère professionnel ou non d'une activité de location meublée ?

    Locations meublées / Impôt sur le patrimoine - 14/05/2022

    Selon l'article 155 IV du CGI: l'exercice à titre professionnel d'un bic implique la participation personnelle, directe et continue à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. Par exception, s'agissant de locations meublées l'activité est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies: - les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23000€. - ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'IRPP dans la catégorie des traitements et salaires, des BIC autres que les meublés, des BA ,des BNC et des gérants relevant de l'article 62 du CGI. Il en résulte que le caractère professionnel pour une location meublée repose uniquement sur des critères quantitatifs. Ainsi un associé d'une société de personnes dont l'activité est la location meublée peut être loueur en meublé professionnel si la quote-part de recettes correspondant à ses droits dans la société atteient les seuils requis, sans qu'y fasse échec son absence de participation à l'activité.

    Sources :

    article 155 IV du code général des impôts


    Les règles fiscales applicables aux locations en meublé s'appliquent-elles en cas de location d'un mobil home ou d'un camping-car ?

    Locations meublées / Impôt sur le patrimoine - 12/10/2022

    I/ Périmètre de la location en meublé au sens fiscal 

    L'article 35 I 5° bis du Code général des impôts dispose que sont imposables au titre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, les personnes donnant en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés.

    Bien que le texte ne donne pas de définition de la location en meublé, l'administration fiscale a précisé à travers une réponse ministérielle Desanlis rendue le 28 janvier 1980, que "la location d'un local d'habitation garni de meubles est regardée comme une location meublée, lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d'habitabilité". ?

    En ce sens il convient de considérer qu'un mobil home implanté sur un terrain de camping pourrait être qualifié de local, ce qui lui permettrait dès lors que sa location comprendrait les meubles destinés à donner un minimum d'habilité au locataire, d'être considéré comme une location en meublé au sens fiscal. 

    En revanche, la location d'un camping-car ne semble quant à elle pas devoir être considérée comme une location de local, puisque ces derniers sont qualifiés de véhicules. Finalement, la location d'un camping-car ne peut être considérée comme une location en meublé au sens fiscal. 

    En conséquence, en cas de location d'un camping-car, il conviendra de considérer cette dernière comme une location de bien meuble, imposable en raison de son caractère commercial ainsi que de sa qualification d'acte de commerce, au titre de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux en application de l'article 34 du Code général des impôts. 

    Le régime fiscal de la location en meublé est réservé aux biens reputés immeubles (notion de local). 

    Il faut toutefois préciser qu'en principe, la qualification de ces locations s'effectue au cas par cas, selon les circonstances de fait. ??

    II/ Critères de qualification du loueur en meublé professionnel 

    Les locations en meublé sont régies par un ensemble de règles qui leur sont propres quant à l'appréciation du caractère professionnel ou non de l'activité exercée. 

    Le 2° du IV de l'article 155 du CGI prévoit que la location en meublé est qualifiée de professionnelle si deux conditions sont cumulativement satisfaites : d'une part les recettes annuelles retirées par l'activité de location en meublé, exercée par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent excéder 23 000 euros, et d'autre part ces recettes doivent excèder les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires,  des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés. 

    ?Si l'une des conditions n'est pas satisfaite, la location en meublé sera qualifiée de non-professionnelle. ?

    En présence d'une location en meublé professionnelle, les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant.

    Tandis que dans le cas de locations en meublé non-professionnelles, ?le 1° ter du I de l'article 156 du CGI prévoit que les déficits du foyer fiscal ne peuvent s'imputer sur le revenu global. ?

    Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l'immeuble si celui-ci est inscrit à l'actif de leur exploitation.

    ??Les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par les personnes ne remplissant pas les conditions pour être qualifiées de loueurs professionnels sont soumises au régime des plus-values immobilières des particuliers. 

    III / Règles applicables aux loueurs de biens meubles ?????

    Concernant les activités relevant des BIC (hors locations en meublé), la détermination de leur caractère professionnel s'effectue en application de l'article 155 IV du CGI, qui subordonne le caractère professionnel de l' activité à  la participation personnelle, directe et continue de l'exploitant et à l'accomplissement des actes nécessaires à l'activité. 

    En présence d'une activité BIC non-professionnelle, les déficits sont imputables uniquement sur les revenus de même nature dans les dix ans de leur survenance. Les déficits subis dans le cadre d'une activité professionnelle restent imputables sur le revenu fiscal du contribuable. 

    Les plus-values générées par ces activités relèvent toujours du régime des plus-values professionnelles. 

    Sources :

    - Article 34 du Code général des impôts 

    - Article 35 I 5° bis du Code général des impôts 

    - Article 155 IV du Code général des impôts 

    - Article 156 du Code général des impôts 

    BOI-BIC-CHAMP-40-10 du 5 février 2020

    - BOI-BIC-CHAMP-40-20 du 24 février 2021??


    La communication, aux associations de locataires, de tableaux des compteurs individuels d’eau, gaz et électricité avec les emplacements et les consommations individuelles est-elle subordonnée au consentement préalable de chacun des locataires ?

    RGPD / Droits des personnes - 05/05/2022

    En vertu de l’article 4 du RGPD, une donnée à caractère personnel est définie comme « toute information se rapportant à une personne physique identifiée ou identifiable ». Les données personnelles ne sont pas uniquement les données nominatives. Ainsi, selon la CNIL, sont des données personnelles, toutes les données qui, seules ou combinées entre elles, peuvent être rattachées à un usager identifié ou identifiable, un client ou un abonné (températures, consommation d’électricité ou de gaz, volume d’eau chaude consommé, état des appareils électriques…).

    Par conséquent, le bailleur, qualifié de responsable de traitement de données personnelles, ne pourra communiquer ce tableau aux tiers qu’après avoir recueilli l’accord de chaque locataire (suivant l’article 6 « licéité du traitement » 1.a) du RGPD), précisant la finalité du traitement, la durée de conservation et le droit d’accès, de rectification et d’effacement des données.

    Si les tableaux ne sont pas uniquement consultables au siège du bailleur, mais communiqués via une plateforme électronique dédiée, l’accès à cette plateforme doit  être sécurisé (avec mots de passe,…).

    Sources :

    Article 4 et 6 du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, dit RGPD

    Loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 « Informatique et libertés »

    CNIL Pack de conformité 2014, les compteurs communicants


    Quels sont les effets de la poursuite par les parties de leurs obligations respectives au terme d'un contrat ?

    RGPD / Contrat commercial - 05/05/2022

    Un contrat entre deux personnes physiques ou morales peut être négocié pour une durée déterminée ou indéterminée. 

    Si le contrat est à durée déterminée et sans clause de tacite reconduction, l'arrivée du terme entraîne la fin des obligations de chaque partie.

    Cependant et sous condition que chacune des parties maintienne ses obligations respectives malgré l'arrivée du terme, le contrat rentre alors dans le champ d'application de l'article 1215 du Code civil, c'est à dire la tacite reconduction avec renouvellement. 

    Le contenu du contrat reste le même mais la durée est indéterminée. 

    Pour ce faire, il faut une présomption de la volonté des deux parties de poursuivre le contrat en l'état. Cela est notamment exclu si le maintient dans les lieux par un locataire à l'issu du bail est contredit par la volonté du bailleur d'obtenir la restitution du bien. (Civ. 1ère. 20/02/1996 n°94-14.737)

    Si au contraire, chacune des parties exprime la volonté de maintenir ses obligations, le contrat est renouvelé avec un contenu identique. 

    A la suite d'un tel renouvellement tacite, la partie qui refuserait d'exécuter ses obligations ou le ferait de manière imparfaite s'exposerait aux actions possible de l'autre, issues de l'article 1217 du Code civil. 

    Sources :

    Article 1215 du Code civil 

    Article 1217 du Code civil


    Peut-on changer de signature ?

    RGPD / Autre - 03/10/2022

    La signature est un élément d'identification d'une personne permettant à l'acte juridique de lui conférer sa perfection.

    Néanmoins, rien n'interdit de changer de signature mais ce changement ne doit pas être brutal, c'est-à-dire que le changement doit être progressif.

    Il est recommandé de changer de signature au moment du renouvellement des papiers d'identité. Si tel n'est pas le cas, l'auteur de la signature devra se munir d'un titre d'identité afin de prouver qu'il est bien l'auteur de cette dernière. 

    A noter également que les organismes ou administrations peuvent refuser un document avec la nouvelle signature qui ne serait pas en adéquation avec les titres d'identité ou autres documents signés qu'ils ont en leur possession.

    Sources :

    Article 1367 du Code civil